《物权法》司法解释(一)实施 写上名字也不一定分到房0

2月23日，最高人民法院发布了《物权法》司法解释(一)，并于3月1日起施行。为此，记者走访了顺庆区人民法院民事审判第三庭庭长饶红，她对《物权法》相关司法解释进行了解读。饶红介绍，《物权法》是保护权利人物权的法律，直接关系到公民的房、车、离婚财产分割等纠纷问题。此次出台的《物权法》司法解释(一)共22个条文，重点涉及不动产登记与物权确认等，使《物权法》在司法实践中的操作性更强。

●预告登记是制约“一房二卖”的杀手锏

饶红表示，过去开发商一房二卖的事时有发生，《物权法》第二十条第一款规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《物权法》司法解释(一)第四条规定，未经预告登记的权利人同意，开发商想转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《物权法》第二十条第一款的规定，认定其“不发生物权效力”。

饶红告诉记者，根据《物权法》第二十条第一款及相关司法解释规定，购房后办理了预告登记的，如果开发商再将房子卖给其他人，即使开发商已经将房子交付给后买房的人，先购房者的这种“准物权”的预告登记也不受影响，仍然第一顺序取得该房屋的所有权。饶红表示，预告登记的设置，是为了保护普通买房人，防止开发商“一房两卖”或者设置抵押等损害买房人的一些行为。

以前在司法实践中，曾有不少市民因为遭到开发商忽悠，先交钱并签订购房合同，但开发商又将房子卖与他人，且后者办理了房屋登记手续。法院会根据情况，判决开发商返还购房款，并在与购房款相当的范围内进行惩罚性赔偿。如今实行预告登记，可有效阻止“一房二卖”的行为，因为没有预告登记，将办不到房产证和土地使用证，可有效保护购房者的合法权益。

●房产证上有名字未必就能分得房产

无论在城里乡下，都有这样的情况，男方家庭结婚时为了表示对女方的尊重，即使男方出了全部的婚房钱，一般也会将女方登记在房产证上。婚后如果夫妻相安无事，那倒没有什么，一旦感情破裂，闹到法院离婚，争夺房子是双方必然的选择。

饶红表示，按照《物权法》司法解释(一)，只有证据证明房屋真实权利归属的一方才是真正的房主，房子并不必然属于名字写在房产证上的人。如果出现这样的情况，女方拿不出证据证明她在买房时出了钱，仅凭房产证上的名字，在离婚时要想分割房子的份额，可能会被法院驳回诉讼请求。为此饶红建议，对房屋真实归属有异议的一方应保存好相关证据，如购房合同、付款凭证、资金来源等，一旦发生房屋归属纠纷，能拿出这些证据的一方就有可能成为真实的权利人。

饶红还介绍说，在离婚诉讼中，如果法院判决准予离婚，同时判决夫妻共有的房屋归丈夫或妻子一人所有，那么自法院判决生效时起，房屋的所有权就不再属于双方共有，而是归属于丈夫或者妻子一人，即使该房屋仍登记在夫妻双方名下。

●买房不审查相关信息可能房钱两空

饶红告诉记者，根据《物权法》第一百零六条和《物权法》司法解释(一)第十五、十六条的规定，如果买房、买车时，对房屋、车辆可以公开查询到的登记信息未进行审查，如房屋已经进行了异议登记等情形，房屋可能会被真正的所有人取得。

●凡涉及房产纠纷可直接提起民事诉讼

以前不少市民认为，只要未经房管局登记，就不能取得房子的产权，凡是房子产权纠纷涉及房产登记的，就一定要通过打行政官司，也就是状告房管局来解决，以至于有些当事人既要打行政官司，又要打民事官司，来回折腾。

饶红认为，根据《物权法》司法解释(一)第一条、第二条的规定，涉及房屋的所有权争议，现在可以直接通过民事诉讼，由法院根据审查的情况，确定房屋的所有权，这样大大方便了当事人。

●机动车登记车主不一定是真正车主

根据《物权法》第二十四条、《物权法》司法解释(一)第六条的规定，机动车辆、船舶等在法律上是属于需要登记的特殊动产，仍具有动产所有权通过交付取得的本质特征。

饶红说，如果机动车已被车主转让，只是没有办理车辆的过户登记，车辆所有权也转移给了购车人。

饶红提醒市民，对于未办理过户登记的车辆来说，原车主仍然可以将车辆再卖给其他人，只要其他人符合正常的二手车买卖程序和条件;对因交通事故等侵权、合同违约等要求原车主承担法律责任，而对其已经出卖的车辆采取财产保全、强制执行措施的，将不被法律支持。

顺庆区人民法院刑事审判庭法官王瑞江认为，若原车主已将车转让，虽没有办理车辆过户登记，所有权事实上已转移给了购车人。若原车主再次把该车卖予他人，会涉嫌诈骗罪，将面临严重的法律后果。

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