学区房，击鼓传花的泡沫0

我哥哥巴八灵，今年打算结婚，要买一套婚房。这是他人生第一次买房，开年以来房价飙涨的消息从各种渠道流入他的耳朵里，让他有点紧张，跑来问我是不是应该尽快买？

我帮着慢慢梳理，一起细细分析了购房的核心要素，物业、交通、周围的商业配套等等，找出了几个口碑不错、又符合要求的楼盘。末了，巴八灵还强调，这几个楼盘里最好有学区配套。巴八灵尚未结婚，更不用说孩子，居然已经开始关心起学区房的问题了。

跑完了这几个楼盘，一道难题摆在了面前，中意的房子没有好学区，而好学区配套的又看不太上，价格还贵。算算账，一套90平米的婚房，有学区的要多花好几十万，每个月的房贷也多好几千。

巴八灵回家后与女友、两方家长商量，最后还是决定买那套有好学区的，反正有了孩子总要买的，学区房领涨又抗跌，能早买就早买，现在不一步到位的话，以后估计就更贵了。

房子和子女教育，可以并称为中国家庭的两大历史使命，是中国人最愿意花钱的事，尤其两者搅在一起的时候更不得了。

每年三四月份，小学招生季开始，学区房话题总要在报纸、电视、微信、微博上炒上一轮。在北京、上海，天价学区房更屡屡见诸媒体。北京有一套46万/平米成交的神话学区房，已经传了好几年，前些日子被央视鉴定为子虚乌有，但几年来这样的价格依然被诸多媒体、公众所相信，已然充分说明了“学区房=高价”这个思维定式。

对于学区房的价格，这样去理解或许更加明确：

学区房价格 = 普通房产价格 + 入学名额价格

一套单价4万块的学区房，如果周围的非学区房单价是3万，那么这个好学校的入学名额价格就是1万/平米。买了这样一套学区房，溢价部分就相当于多花了几十万，甚至上百万买了一个优质小学的学籍。考虑到优质的教育资源稀缺，以及现行的中小学入学制度，这几乎是一个必然出现的市场化行为。

问题在于，如果单纯是市场化的供需匹配，高价格会导致需求下跌，而学区房即便再贵，也不缺市场，令人趋之若鹜，就像我哥哥巴八灵，孩子都还没生出来就在考虑这个问题了。这其实就是学区房里最有趣、也最值得玩味的一点：所有人都认为，优质学校入学名额的价格会持续地上涨，这意味着学区房的价格上涨预期是有保障的。

很多人买学区房，会去挑选最烂、最小、最不适宜居住的类型，孩子入学后，再加上一点价转手卖给下一波适龄儿童的父母。

有没有觉得很熟悉？这是一个“使用价值”不断转手传递的过程，在需要的时候买入，拿到了优质学校入学名额后再卖出，房子越小越烂就意味着总成本越低，流通性也越好。所以当事人并不担心风险，因为中国人对优质教育的需求永远恒定地存在，而且只会不断地增强，而资源却是稀缺的。

但大家可能忽略了，这种价值增长与兑现有一个前提，那就是“学区房=入学名额”不变。目前，学区房几乎都等于入学名额，如果某一天，学区房不再直接等于入学名额了，那么一切基于这个前提的逻辑都会推倒重来，价值传递的游戏就变成了击鼓传花的泡沫。

学区房由两部分价格构成：普通房产价格+入学名额价格，支撑前者的是什么？是它的地理位置，是步行10分钟之内有多少地铁站、有多少商业综合体和大超市，是小区周围两条街上有多少银行和高级酒店，这是相对不易改变的部分。而支持入学名额价格的是什么？是政府的一纸学区划片文件，要改变起来恐怕就容易得多了。

如果我们去关注教育部对学区划片的态度，就可以发现：他们对多校划片的长期趋势规划是非常坚定的，这意味着或许未来某一年，你买了一套学区房，你的孩子也不见得一定能进那所最好的小学，还要去抽个签、摇个号，看看在这一大片的多个学校里抽中了哪一个？这也并不意味着学区房全无价值，毕竟，它至少还代表了抽签摇号的资格。

另一种可能，是师资流动，或许哪一天公办中小学教师会在不同的学校轮流教学，以保证最大程度的教育公平，这也是大部分发达国家学区房价格不会过高的原因。

第三种情况，影响更加直接，是私立学校。我另外一位朋友的话很有代表性，他的孩子今年6岁，目前正在找学区。他也有一套好的学区房，但他更希望孩子去私立学校，因为他的那套房子对应的公立小学位于市中心，基础设施实在是太差太差了，他担心“孩子的审美能力会受到影响”。私立学校其实也不太好进，竞争激烈，但总体上私立学校越来越多，质量也越来越好。而且，教育资源的供需失衡意味着其中有一个非常大的市场缺口，大家也都看到了，我们可以预期未来几年这个缺口会补上一些。

《纸牌屋》里有一句很有趣的台词，拿权力和房产做对比：权力就像房产，所有的问题都关乎于位置、位置、位置！你离中心越近，你的价值就越大。但是，我们要明白，有一些中心会变化，有一些则不太容易变化。

看到这里，你大概明白了，对巴八灵，我是不推荐去买那套学区房的，因为他多付出的资金、以及对户型样式的妥协，都仅仅是为了满足多年之后才出现的需求，届时很多事情可能都改变了。

我想我会再和他说一说，当资产价值增长的兑现预期被改变之后，原本的优质资产可能就会成为一种泡沫，尽管在破裂前，我们还不能称其为泡沫。

吴晓波频道 - 巴九灵

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