农村二层建筑面积怎么算0

上周，准备翻建老房的李大爷犯了难：“村里要审批二层建房，可我连‘建筑面积’咋算都不清楚！邻居说‘按占地面积翻倍’，村干部说‘要算挑檐和阳台’，到底该听谁的？”他跑了镇自然资源所、查了《建房规范》，发现“二层建筑面积”的计算规则远比想象中复杂！

其实，像李大爷这样被“农村二层建筑面积”困扰的农户不在少数。农村自建房不同于城市商品房，其建筑面积计算需结合国家规范、地方政策和实际户型综合判断。今天咱们就来彻底说透：农村二层建筑面积怎么算？政策依据是什么？实操中要注意哪些细节？

一、先搞清楚：农村二层建筑面积的“政策依据”是什么？

农村自建房的建筑面积计算，主要依据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）（以下简称《规范》）和地方宅基地管理办法（如各省《农村宅基地和村民住房建设管理办法》）。

其中，《规范》是全国通用标准，地方政策则可能对“阳台、挑檐、地下室”等细节有额外规定。

关键结论：农村二层建筑面积=一层建筑面积+二层建筑面积（含符合规范的附属设施），需严格按《规范》计算“使用面积”和“建筑面积”。

二、农村二层建筑面积的“核心定义”：什么是“算面积”？什么是“不算面积”？

根据《规范》，建筑面积指“建筑物各层水平面积的总和”，包括使用面积、辅助面积和结构面积。但农村自建房中，以下区域需特别注意“是否计入面积”：

1️⃣ 计入建筑面积的部分：

主体结构：二层楼板的水平投影面积（即“楼面面积”）；

封闭阳台：与室内连通、有围护结构的阳台（如“玻璃阳台”“砖混阳台”）；

室内楼梯：连接一层与二层的楼梯（按自然层计算面积）；

设备间/储藏室：二层内独立的设备间、储藏室（有围护结构）；

挑檐/雨棚：外挑长度≤1.5米的挑檐（仅水平投影面积的1/2计入）；

屋顶平台：二层屋顶的“可利用平台”（如“观景平台”，有围护结构时计入）。

2️⃣ 不计入建筑面积的部分：

未封闭阳台：无围护结构、仅用栏杆围挡的阳台（如“开放阳台”）；

室外楼梯：二层通向屋顶的室外楼梯（不计入）；

挑檐/雨棚：外挑长度＞1.5米的挑檐（或仅作为装饰的雨棚）；

屋顶水箱/设备：二层屋顶的设备（如水箱、太阳能支架）；

临时建筑：二层的临时搭建（如“彩钢瓦棚”）。

案例：李大爷家二层楼板面积120㎡，封闭阳台10㎡，室内楼梯8㎡，挑檐外挑1米（投影面积5㎡），则二层建筑面积=120+10+8+（5×1/2）=140.5㎡。

三、农村二层建筑面积的“实操计算步骤”：手把手教你量！

1️⃣ 第一步：测“一层建筑面积”（基础！）

二层建筑面积的计算需以“一层建筑面积”为基准，因此需先测一层的外墙外围水平面积（即“宅基地审批面积”）。

测量方法：

用卷尺或激光测距仪测量一层外墙的长度和宽度（需测“外墙面”到“外墙面”的距离）；

长度×宽度=一层建筑面积（如长10米、宽12米，一层面积=120㎡）。

注意：若一层有“凸窗”“飘窗”，其水平投影面积需计入一层建筑面积（凸窗高度＞0.45米时，按全面积计入；≤0.45米时，按1/2计入）。

2️⃣ 第二步：测“二层主体面积”（核心！）

二层主体面积指“二层楼板的水平投影面积”，需与一层外墙保持一致（除非二层有“缩进”或“外扩”）。

测量方法：

若二层与一层“同尺寸”（无缩进/外扩），则二层主体面积=一层建筑面积；

若二层“外扩”（如阳台外挑），需测量二层外墙的外围尺寸（长×宽）；

若二层“缩进”（如楼梯间内收），需扣除缩进部分的面积（缩进长度×宽度）。

案例：李大爷家一层长10米、宽12米（面积120㎡），二层外扩阳台长2米、宽1米（外挑1米），则二层主体面积=（10+2）×（12+1）=156㎡？不，不对！外扩阳台的水平投影面积需单独计算，主体面积仍为一层面积（120㎡），外扩部分计入“阳台面积”（见第三步）。

3️⃣ 第三步：测“二层附属设施面积”（关键！）

根据《规范》，二层的附属设施（如阳台、楼梯、挑檐）需按规则计入总面积：

封闭阳台：按其水平投影面积的全面积计入（如阳台长3米、宽2米，面积=6㎡）；

室内楼梯：按自然层的投影面积计入（如楼梯长4米、宽1.5米，面积=6㎡）；

挑檐/雨棚：外挑长度≤1.5米时，按其水平投影面积的1/2计入（如挑檐长5米、宽1米，投影面积5㎡，计入2.5㎡）；

设备间/储藏室：按其围护结构的外围水平面积计入（如设备间长3米、宽2米，面积=6㎡）。

4️⃣ 第四步：汇总“二层总建筑面积”

二层总建筑面积=二层主体面积+封闭阳台面积+室内楼梯面积+挑檐/雨棚计入面积+设备间/储藏室面积。

案例：李大爷家二层主体面积120㎡，封闭阳台10㎡，室内楼梯8㎡，挑檐计入2.5㎡，设备间6㎡，则二层总建筑面积=120+10+8+2.5+6=146.5㎡。

四、农村二层建筑面积的“3大常见误区”，千万别踩！

1️⃣ 误区一：“二层面积=一层面积×2”！

错误原因：农村自建房常因“楼梯间、阳台、挑檐”等设计，导致二层面积与一层不一致（如二层缩进楼梯间，面积小于一层；或外扩阳台，面积大于一层）。

正确做法：必须实地测量二层各区域的尺寸，按《规范》逐项计算，不能简单“翻倍”。

2️⃣ 误区二：“未封闭阳台也算面积”！

错误原因：部分农户认为“阳台不管是否封闭都算面积”，但根据《规范》，未封闭阳台（无围护结构）不计入建筑面积（仅算“半面积”的情况仅适用于“外挑≤1.5米的挑檐”）。

正确做法：若阳台未封闭（仅用栏杆），需提前整改为“封闭阳台”（加玻璃或砖墙），否则无法计入面积。

3️⃣ 误区三：“挑檐外挑2米也能算面积”！

错误原因：《规范》明确规定，挑檐外挑长度＞1.5米时，不计入建筑面积（仅外挑≤1.5米的部分按1/2计入）。

正确做法：若想让挑檐计入面积，需控制外挑长度≤1.5米（如原外挑2米，需缩短至1.5米内）。

五、地方政策的“特殊规定”：这些细节要注意！

除《规范》外，部分地区会对农村自建房的建筑面积计算有额外要求，需提前咨询当地自然资源所或村委会：

宅基地面积限制：部分地区规定“二层建筑面积不得超过宅基地审批面积的1.5倍”（如宅基地审批120㎡，二层面积≤180㎡）；

层高限制：部分地区要求“二层层高≤3.6米”（超过则可能被认定为“违建”）；

附属设施限制：部分地区规定“挑檐、雨棚不得超出宅基地红线”（否则需拆除）。

案例：浙江某村规定“二层建筑面积不得超过宅基地面积的1.2倍”，李大爷家宅基地审批100㎡，则二层面积最多只能算120㎡（超出的26.5㎡需整改）。

结语：农村二层建筑面积，“按规范测、按政策算”最稳妥！

回到李大爷的问题：“农村二层建筑面积怎么算？”答案是——先测一层外墙面积，再测二层主体及附属设施，按《规范》逐项计算，同时遵守地方政策限制！

其实，农村自建房的面积计算没有“捷径”，关键是“实地测量+严格对照规范”。记住：多跑一趟自然资源所，多问一句村干部，就能少踩一个坑！

下次建房时，先拿卷尺量尺寸，再翻《规范》对条款，最后咨询当地政策——你的二层面积，一定能算得明明白白！

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