一个草根的十年炒房路 结局竟是这样0

本文的作者，是某知名网站房产频道的主编。1999年，20岁的他，从卖掉普陀区33平米一室户的家庭唯一居所起步，投身买房实践，亲历了上海楼市这十多年的跌宕起伏。

他是“炒房客”里绝对屌丝的小户、散户，本是无产阶级出身，又是三代同堂，他也想“一夜暴富”，也想住别墅洋房……他投过的项目从公寓到别墅，从酒店式公寓到商铺，有市中心的、有郊区的，也有异地的。

10多年过去了，他身边同时期起步，目前身家千万，已经完成或准备移民的不在少数。而他却因为投资太过多元且分散，虽已自住无忧，但也没有成为所谓的“暴发户”、“房叔”。不管怎样，经历了、成功过、失败过，这十年酸甜苦辣、楼市冷暖尽在心，经验教训一箩筐，汇聚成买房一本“经”。

100%真实故事！耐人寻味，发人深思……

先大致理一下这位炒房者的购房时间轴，十年十套房，炒房路漫漫……

1999年：第一套：卖掉普陀区33平米一室户，用作炒房资本。买了第一套商品房，当时单价2.3k，现在单价3w

2003年：第二套：非典期间，房哥大把时间淘房。秋月枫舍二期内环边3月份买6k均价，到年底交房的时候已经涨到9k均价，（目前该小区均价42494元/平米）

2004年：第三+第四套2004年1月购入两套老西门楼盘至2005年5月的短短16个月里，房价已经从7000元/平米涨到了12000元/平米。

2005年7月：第五套，张江高科地铁站旁的张江汤臣豪园二期在周边板块一片跌跌不休声中低调开盘，原本9000元/平米的定价，因为这一轮的调整，实际以6888元/平米的起价低开。当时单价7630元/平米，总价90万元，目前该小区均价42739元/平米，10年增长5.6倍）。

9月，第六套，遭遇花桥“死铺”。

年末，第七套，美兰湖相中了一套6复7的顶楼复式，136平米的三房（单价5147元/平米，总价70 万元，目前该小区均价18459元/平米）。

2009年：第八套，11号线花桥兆丰路站旁的中寰广场精装修、70年住宅产权的酒店式公寓（当时售价6600元/平米，53平米总价35万，首付仅需7万）。

第九套，10月买进奉贤海湾世茂爱马尚郡，在当年年底最高报价上探290万后就开始一蹶不振，限购之后更是雪上加霜，无人问津。由于远郊别墅无法作为"第一居所"，小区入住率始终不足10%。

2010年：第十套，朗诗当时要1.9万元/平米的单价（94平米三房，总价180万，目前该小区均价27659元/平米）

2003年前买房，退税还送蓝印户口

我1999年在宝山大华购买了人生中第一套商品房，康泰新城162平米，6复7的顶楼复式房型，当时的单价2390元/平米（目前该小区均价30158元/平米），总价40.1万元。当时买房可以退个人所得税，这项政策一直执行到2003年5月底，对于当时的中高收入者而言，退税几乎能够抵掉月供，那时候还有蓝印户口政策（购买总价40万的上海市商品住宅，一家可以报5个上海市蓝印户口，5年后转为正式入口），可以说从1998年房改到2003年退税和蓝印户口终止的这5年，绝对是在上海买房的第一波“黄金时期”。

2003年春，正值“非典”时期，当时我就职的旅行社短暂歇业，于是有了大把的时间去淘房。3月14日，秋月枫舍二期（当时已开通的3号线镇坪路站旁）在“非典”盛行时悄无声息的开始内部认购，内环边6000元/平米（目前该小区均价42494元/平米），在当时已不算低（95平米2房，总价57万），但很多人已经开始二套甚至整层购买。我当时的购买力和胆识也只敢拿一套。可是，“非典”一过，上海房价第一轮“起飞”开始了，到2003年底，还未交房的秋月二期，已经炒到了9000元/平米，当年涨幅50%，这不禁让我感叹当时若是一口气拿下2套就好了！

2004-2005年，我淘到了“第一桶金”

不过，机会很快又来了，2004年1月，我看中了黄浦区老西门一在售的尾盘。受到了2003年秋月半年多增值50%的鼓舞，我迅速卖掉了大华康泰新城（售出85万元，5300元/平米），买下了2套老西门145平米的三房（当时售价7000元/平米，总价100万元/套，目前该小区均价40622元/平米）。依我当时的经济能力，完全没有在市中心购买2套房的实力，但此时购房只需首付2成，很容易撬动按揭杠杆。出于对上海房价必涨的信心，我决定一下子买2套，待房价涨起来后，抛掉一套还另一套的贷款，即可实现“有房无贷”。我把高楼层那套的作为婚房，低楼层的那套花了5万元简单装修后出租（当时月租金6000元，月供5300元，已能以租养贷）。

2005年5月，一路高歌猛进的上海楼市迎来第一个拐点。从那年6月1日起，开征5.55%营业税。而自2004年1月购入老西门楼盘至2005年5月的短短16个月里，房价已经从7000元/平米涨到了12000元/平米。心态保守的我，决定见好就收，在开征营业税前，锁定总价180万元的胜利成果。于是乎，16个月，以20万元首付，撬动了80万元的升值，我淘到了人生“第一桶金”！

2005下半年连投三项目，有喜亦有忧

2005年6月形势风云突变，首次开征营业税，令当时不少外围板块，九亭、御桥、北蔡等大盘直直落，九亭当时从7000+元/平米跌到4980元/平米起，御桥地杰国际城（今万科海上传奇）从9000元/平米跌到6300元/平米，北蔡大华锦绣华城从16000元/平米的报价下调到9200元，最大跌幅42%。

2005年7月29日，张江高科地铁站旁的张江汤臣豪园二期在周边板块一片跌跌不休声中低调开盘，原本9000元/平米的定价，因为这一轮的调整，实际以6888元/平米的起价低开。我看好张江地铁（当时需15分钟走到地铁站，现在的金科路站旁+22分钟到人民广场）+学区（华师大二附中）+产业（高科技园区拥有众多“三高”人群）的优势，认为其潜力要好于北蔡，于是果断出击，买下了7楼（总高16楼）中央景观位置118平米的三房（当时单价7630元/平米，总价90万元，目前该小区均价42739元/平米，10年增长5.6倍）。

2005年9月，邻居约我岳父岳母去看了花桥国际商务城，曹安路上海安亭收费站旁的金卫广场产权式商铺，未来地铁口（这一点在2013年10月确实兑现了，11号线兆丰路站就在商场门口）的位置、三年包租7%的收益率（高过当时5.25%的贷款利率）以及当时4层楼满租的建材家居市场“假象”，让有“一铺养三代”思想观念的老一辈们爱不释手。当时，对商业地产还不懂行的我，被售楼员描绘的“江苏的深圳”、“昆山版罗湖”、“下一个五角场”等概念迷糊，挑选了一楼入口处旁60平米单价最贵的所谓“底商”（总价80万）。

然而，三年包租期一满，商场立刻就“变天”了，原来的建材家具市场整体迁移到花桥租金更低廉，位置更偏的商铺去了。整座商场面临“死铺”的局面。还好地理位置不错，后来商务区管委会来接盘作为行政办公场地，1楼则一直有花桥的在售楼盘租用作销售中心，但整体利用率很低，一度只能确保3.8%，目前也只有5%的收益率。依现在看来，这就是一个有名无权（产权式商铺无法分割自营）的众筹产品，不仅租金收益率低下，而且根本无人接手（意味着本金无法变现）的“伤铺”。还好其他房产的盈利，早早抵充了商铺的贷款，否则真是要“一铺伤三代”了。

2005年末，我又在宝山顺驰美兰湖相中了一套6复7的顶楼复式，当时小区里宛若巴厘岛风情的游泳池，北欧风情高起点规划的新镇和未来7号线始发站的优势，是吸引我再去投入的因素，由于当年已有张江地铁房和花桥商铺的投入，捉襟见肘的我选择了和亲戚合伙，3人出资买下了136平米的三房（单价5147元/平米，总价70万元，目前该小区均价18459元/平米）。

2006年陈良宇下台后，美兰湖的规划陷入了停滞期，郊环外的地段，地铁迟迟未通，使得该小区在交房后很长一段时期成为“鬼城”。业主多是投资客，物业收不齐物业费，小区景观河开始黑臭、游泳池设施从摆设到生锈。房屋还没人入住，就饱受外立面开裂、污浊、地面沉降、顶楼渗水等质量问题困扰。一直到2009年温总理启动“4万亿”救市之前，顺驰美兰湖的房价丝毫未动，无租金补贴，又要还房贷，付物业费，让我对这第一个“合伙炒房”项目心生厌倦，心想一旦市场好转，小赢即可，早点把它出手。

2009年，傻瓜买房都能赚钱的年份

2009年，对于楼市而言，又是一个春天。当年“两会”以后开始实施的2成首付，利率7折，契税1%起的“史上最优惠利率”，迅速开启了房价上升通道。即便是最外围，当时尚未开通地铁的美兰湖房价也由5K+快速跃升到了7K+。那年7月底的一个周末，抱着去拎拎行情摸摸底的我，来到了美兰湖中介，没想到一下午连看了3组客户，当天就从90万跳价到98万迅速成交（实际成交价7206元/平米）。此单扣除房贷和借款，3人平分一下只有7万元的获利。

那段时间的房价可谓“一日千里”，卖掉房子以后，钱如果不迅速再投到房市里去，哪怕耽搁一星期，房价都有可能涨上去5-10%。于是乎，我周六晚卖掉美兰湖，周日就把周六赚得的钱投到了新的项目上去了。这次看中的是11号线花桥兆丰路站旁的中寰广场精装修、70年住宅产权的酒店式公寓（当时售价6600元/平米，53平米总价35万，首付仅需7万）。选择的理由就是与地铁零距离的精装小户型，有安亭汽车城和花桥国际商务城充足的产业人口支撑，将来应该不愁租、不愁卖。该项目交房后，确实从未空租，房租也随着地铁的开通和配套的成熟，从1200元上涨到了1600元/月（租金收益率可达6%）。然而由于花桥隶属江苏省的原因，距其800米之遥的上海嘉亭荟如今已是1.7-1.8万元/平米了，中寰广场至今房价仍只有9000元/平米。而当初7206元/平米卖掉的顺驰美兰湖，一样的郊环地段，一样的地铁末梢，由于地处上海，如今也能卖到1.8万元/平米。

2009年，真是个傻瓜买房都能赚钱的年份。由于房价涨得太快，让我有一种再度复制2004-2005年“家庭GDP翻一番”的欲望和冲动。这一年夏天，上有天、下有地，高附赠面积的联排别墅销售特别火爆，看了松江新城和青浦赵巷很多盘的样板房后，“别墅梦”迅速燃烧。8月的一个月间，我看中的别墅总价从250-300万迅速蹿升到330-400万元，都上涨了至少25-30%，还一房难求。原本250万元的预算，在松江、青浦已经绝迹了。

2009年9月，我把目光转向了当时炒得火热的“世界第九湾”奉贤海湾。世茂爱马尚郡，是当时海湾别墅的销冠，带室内游泳池的高端会所、碧海金沙、松声马场，参观样板房还有马车接送，如此“皇家范儿”的别墅社区，当时一套有80平米花园面积的双拼，2.2米层高的地下室和5.8米挑高的阁楼面积全送，建筑面积200平，附赠面积几乎达到1:1，均价只有1.2万/平米，总价244万元（当年该小区联排别墅总价从163万元起涨到套均240万元左右，普涨了40%），售楼员声称后续房源就要开300万元/套，连他们的营销总监都卖掉了市区一套房买在这里的“传言”，让当时到场的全家都激动不已。

当时鼓吹2012年，5号线、8号线要延伸到海湾，尽管深谙市政规划的我深知地铁尚未开工，3年通车是不可能的，但是遥想满5年后的2014年，别墅涨到500万元翻一番是不成问题的。于是，终于在国庆涨价之前下定决心付了定金，锁定价格再说。然而，定金付下去后，时至Q4，银行贷款和首付政策开始收紧了。说好的3成首付办不下来了，要提高到4成，7-8.5折的优惠利率没有了，恢复基准利率。但面对销控表上确已涨到280万元/套，一个月已升值36万元的双拼别墅，我又怎么能轻言放弃呢？

资金缺一点，我开始萌生卖掉张江汤臣豪园，开启别墅生活的“美梦”。很快，12月初，张江汤臣豪园就以242万元的总价售出（成交单价23100元/平米，4年翻了2.7倍）。这样一来，别墅的首付、装修、买车等支出理论上都能搞定。但是，真的马上要搬到海湾别墅去住吗？将来小孩入学（当时还没上幼儿园）、大人上班（买2辆车吗？油费+市中心办公楼停车费可真不少？）、老人就医等都是不可回避的问题。于是，家里老人的反对声来了，自己再理性的想一想，海湾别墅也还没到马上能成为“第一居所”的地步。

之后，我们又在能一部直达常住地老西门的地铁8、9号线沿线展开了“搜房”行动，目标主要是浦江镇（当时房价1.3-1.9万元/平米）和松江大学城城地铁站旁（当时房价1.6-1.8万元/平米）的新房和次新房，但都没找到满意的房源。

2010年，恋上科技住宅

时间进入2010年，经历了2009年一整年的疯涨，虽然房地产调控风声再起，2成首付和7折利率已经销声匿迹，二套房首付提高到了4成，但房价涨势依旧，新房一房难求的局面仍然严重。

那年1月，中国科技住宅领军品牌，朗诗落户上海的第一个项目——朗诗绿岛落户美兰湖，“恒温、恒湿、恒氧”的高科技住宅吸引了家里老人的目光，通过试住，更是觉得喜欢。此时的美兰湖，地铁即将开通、北欧新镇已初见端倪。家门口的大卖场、中福会幼儿园等一举解决老少需求的配套都能在交房时得到兑现。尽管朗诗当时要1.9万元/平米的单价（94平米三房，总价180万，目前该小区均价27659元/平米），至少高出周边楼盘4-5K，但是想到能入住生态、节能、环保的高科技住宅，为健康买单还是值得的。

这几年，科技住宅越来越受到市民热捧，今年的销冠闸北大宁金茂府甚至卖到了7.5万元/平米，高于板块均价87%，庆幸自己下手早，已较低的门槛享受到了高品质的“有氧”生活。

2011年以后入市要考验智慧，绝非稳赚不赔

买完朗诗绿岛之后，史上最严房地产调控开始席卷全国，2011年上海率先开始限购，时至今日仍未放开。2011年以后，无论从购房资格上，还是从客观需要上，我都没有意愿再买房了。

对于2011年以后入场的购房者而言，上海楼市再也不是“稳赚不赔”的了。只有占据了稀缺资源（学区）、景观（滨江）和地段（中环以内）的楼盘，这5年才稍有钱赚！全市大多数板块的二手房价增幅仅在2成左右，没有跑赢同期的GDP。而在远郊的奉贤、金山、崇明，这些年来房价滞涨甚至下跌。

比如，我2009年10月买进的奉贤海湾世茂爱马尚郡，在当年年底最高报价上探290万后就开始一蹶不振，限购之后更是雪上加霜，无人问津。由于远郊别墅无法作为“第一居所”，小区入住率始终不足10%。市中心一个新盘售罄后，中介门店能排成一行，而在海湾，一家中介也开不起来，最近的门店在10公里外的南桥。这地方也不可能有租赁市场，租金回报为零，每月还要贴进去7500元的贷款！如今抛售它，价格只能卖到210万元左右，比6年前的买入价还低30来万。但是眼看着今年南桥新城楼板价也要开到1.2万元/平米以上，高端公寓卖到2.7-2.8万/平米，5号线已经开建再熬2年可以通车，已经养了6年的“别墅梦”，亦不甘心比楼板价还低就割肉出去。更何况卖了它，全上海也找不到比它能便宜的别墅。

虽然，不得不承认当初被寄予厚望，皇家范儿十足的“别墅”绝对是我买房经历中最失败的一个项目。当初与它同等价格卖掉的张江汤臣豪园，如今至少可以卖到500万元。而我，为了那个短期内不切实际的“别墅”梦，不得不接受6年资产净缩水300万的事实。

所以说，不是在一线城市，买房就是稳赚不赔的！一线城市也有三、四线的区县，临港、奉贤、金山、崇明就是上海的“西伯利亚”，非郊区新城的远郊乡镇里的项目绝对碰不得！

建议&忠告……

√五类房子建议买

1、地铁周边1000米的楼盘（尤其推荐地铁首末站及换乘枢纽、轨道上盖）

2、一线城市主城区的品牌大盘（含房龄10年内的次新房）

3、自贸区、国家级新区的地标楼盘（含品牌企业的大型综合体项目）

4、拥有稀缺景观资源的豪宅项目

5、拥有稀缺教育资源的学区房（推荐买房龄10年内次新房）

X五类房子不建议买

1、城市新区的销售型写字楼

2、传统专业市场

3、遍地开花的旅游地产

4、办公产权的类住宅

5、远郊别墅和远郊的养老地产

⊙五条置业谏言

1、地段！地段！还是地段！

2、东风压倒西风

自贸区、迪士尼等国家战略和人才引进等优惠政策都落户浦东。

3、跟着地王去买房

地王诞生后，必将推动周边次新房的上涨。

4、买别墅不如买大平层

5、最佳换房时机是5年

房龄5年内的次新房涨幅最快，5年后就明显赶不上新房涨幅了。

写在最后.......

股市有风险，楼市有学问。告别了“黄金十年”的上海楼市，再也没有稳赚不赔的买卖。

总体而言，滨江带、自贸区和产业人口集聚、产城融合做得好的几个科创中心，仍是未来上海楼市的绩优板块。针对改善型置业者而言，无论自住还是基于可长期持有的投资，建议买房还是不要脱离上海主城区，也就是北至G1501郊环，西至G15沈海高速，南至S32申嘉湖高速，东至浦东机场，这一范围内的土地价值才真正是稀缺的和保值的。

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