房价一直是大家很关注的问题，今天讲完沪指，我们来聊聊房价这些事儿。之前，国家统计局公布了去年房价的情况，全国39个城市去年房价都有所上涨，在诸多城市中，深圳房价独领风骚，一直居高不下，去年12月深圳新房价格增长了将近一倍，二手房涨幅也超过了40%。
房价一直是大家很关注的问题，今天讲完沪指，我们来聊聊房价这些事儿。
之前，国家统计局公布了去年房价的情况，全国39个城市去年房价都有所上涨，在诸多城市中，深圳房价独领风骚，一直居高不下，去年12月深圳新房价格增长了将近一倍，二手房涨幅也超过了40%。
有人说，一线城市由于人口涌入，背后的城市福利大，刚需很大，所以基本不会下跌。而二三线城市则将出现问题。房地产未来将会出现一个按区域分化的走势。实际情况的真的会这样吗？
其实现在的形势就是如此，不过需要我们关注的并不是目前房价的按区域分化，而是这种分化在将来的可延续性。
之前看到一个数据，说北京、上海、广州等城市房屋的租售比只有2-3%，如今的房地产市场基本已经没有了产生现金流的能力，换句话说买房投资，已经失去了其原有的投资价值。现在投资房产，只有一种方式，就是等着房价上涨，有一个人高价购买手中房子。
但是，我们都知道在北上广这样的城市，即使贷款，购买一套房将透支一个普通家庭未来近30年不吃不喝的购买力，而我个人认为当一个地方的房子，你贷款都买不起的时候，就已经失去了吸引购买者的能力。
当然，北上广的房子就算买不起，依然在插翅飞涨，似乎这些城市的房市在恢复，但是纵向跟二三线城市做个对比，我们不难发现流入北上广这些城市的资金与二三线城市称反比。这到底为什么？
究其原因，是因为大量资金正在从二三线，四五线城市中大举撤离，流入北上广。我们应该都听到过周边的人把老家的房子卖了，在上海交了个首付。我们都知道普通人购买力有限，大部分在北上广打拼的人，无法承担在老家买一套、北上广买一套房的压力。在很多人看来，大城市机会多、工资高，用卖掉老家一套房的钱在北京、上海等城市交首付买套房，是个明智的选择。但是牺牲其他城市的房价为代价，必定会导致其他地方的房子库存更加严重，甚至二三线，四五线城市的库存房或许消化几十年都未必消化完。
那么，这种情况会持续多久？北上广深的房价会一直涨吗？答案，肯定是否定的。
现在，在北京买房首付都不止150万了，就算卖掉了老家的一套房，卖房的钱未必够大城市的首付。那么当大部分人卖掉了老家的房子也凑不够大城市首付的时候，北京、上海等城市失去了主要的购买力。
当然，有人可能会说北上广的房子，可以内部消化；但是，当北上广开始内部分化，必然出现通过换房的形势，卖掉小的、破的、郊区的，在核心地段买新的、大的，而特大城市周边你的小的、破的、郊区的会有一大批房源出售，从而价格开始滞涨甚至下跌。
而核心区需求上升，房价将继续上涨。然后核心区房价首付，彻底脱离郊区价格，也就是说卖了郊区的房子，你也交不起首付了，这时候北上广再一次失去了购买者，也就是这个时候，房地产市场的资本流动将告一段落，房价将见顶开始回落，这也就是我们常说的房地产泡沫的破灭。那么，房价泡沫什么时候会破灭？保守估计至少要5~10年！
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2015年11月14日 星期六 十月 初三
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