去库存外的一线城市未来到底会怎样0

当二、三四线城市还在拥抱一系列“救市”措施并经历缓慢的去库存之际，一线城市飙涨的房价显然为自己划清了界限。然而尽管诸多特殊性决定了一线城市得天独厚的优势，但是其能否强者恒强还是已是强弩之末的讨论却从未停止。

一线城市楼市火热 深圳上海领涨

一线房价大涨是整个2015年中国楼市的最大写照，而深圳显然是这其中的大特写——和2010年底相比，2015 年末深圳房价上涨 89.0%。

由于各城市供需状况各不相同，城市间房价分化现象并不奇怪。以国家统计局最新的12月数据来看，一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快，环比涨幅明显高于其他城市。其中深圳12月新建商品住宅价格环比上涨3.2%（前值上涨2.9%），同比上涨47.5%（前值上涨44.6%）；深圳12月二手住宅价格环比上涨3.3%（前值上涨1.9%），同比上涨42.6%（前值上涨38.9%）

而除了房价飙升之外，一线城市地价飞涨趋势也并未停止。华尔街见闻此前报道，2015年在中国经济大环境放缓的背景之下，上海平均地价依然上涨了38%。

基本面支撑未变：供给稀缺且人口不断流入

传统意义上，分析楼市往往会考虑新增土地和需求去化之间的关系。然而如今的一线城市，新房已经不是市场的主要组成部分。

首先对比一、二手房交易规模来看，新房交易的规模不仅赶不上二手房交易规模，且新房交易集中在远郊区。2012年至2015年，深圳二手房成交面积是一手房的1.47倍；北京商品房二手成交相当于一手成交的0.93倍，商品住宅二手成交面积相当于一手住宅成交面积的1.18倍。因此，即便土地交易规模有所增长，其对应一二手总需求也不会很大。

此外，具体到一线城市来看，北京等地拆迁成本高昂，上海和深圳主要城区容积率水平不低。容积率较高的核心城市，既缺乏未开发的建设用地，也缺乏城市大规模更新机会。相较于中国其他城市往往只是土地供给的“名义稀缺”，在三大一线城市的核心区域，土地供给确实是实质稀缺。即便土地供给稀缺并不确保房价必然上涨，但确实是支撑一线城市房价的长期因素。

另一个大城市的主要优势则显然在于人口净流入因素。从人口规模来看，北京和上海的确已经是全球领先的超级都市。可是，从这两个城市人口占全国人口比例来看，较国际其他大都市的相对人口仍有差距。伦敦的人口占英国全国的16%，莫斯科人口占俄罗斯全国人口的 9%，但北京和上海人口加总也只占到全国人口的不到 4%。

虽然中国总人口极为庞大，北京、上海可以容纳全国 16%的人口似乎不太可能。但是北京和上海等一线城市在中国的职能，和伦敦/莫斯科在英国/俄罗斯的职能并无太大区别。

不断吸引全国人口的流入的特质也很难有变化。即便限制措施可能会延长同样人口流入的时间周期，但肯定不会降低北京和上海的吸引力。

物极必反？涨速过快或带来房价回撤

尽管长期的基本面因素不会在短期出现变化，但是这并不能确保房价短期的不断上涨。类似香港这样供给不足且人口较多的城市，历史上也出现过房价大跌的情况。而从国内历史来看，触发房价调整的直接因素，往往是房价短期上涨过快。

比如2013 年之前，三四线城市供应过大的问题还并不明显，全国房地产市场仍然是整体供应不足和需求旺盛。但即便如此，2008年和2012年，市场还是出现了房价的调整。每一次房价调整之前，都有连续3年的房价上涨。因此从分项来看，即便在一线城市，如果房价上涨过快，持续时间过久，或早或晚也可能出现必要的调整。

除了价值规律本身之外，居民财富缩水或多或少也会影响到房价的变化。总体来看，经济放缓及股市下跌都是楼市的负面因素。

另外一个不确定因素则是购房者进一步加杠杆的空间小于市场预期，过去几年隐性杠杆工具盛行（首付贷），买房的首付比例在一些案例中可能是低于 20%，当然一线城市来看，这种情况相对要好一些。

利率依然是避不开的话题

无论什么时候，利率变化对于楼市的影响里都是毋庸置疑的。目前，租金回报率和社会无风险利率相差不大。一旦出现基准利率的下行，一线楼市作为稳定现金流可配置资产的意义就十分明显。

按照中信证券陈聪团队的预计，如果2016年年内10年期国债的利率可以下降到 2.2%左右（假定降息幅度为0.25%，则大约需要3次降息），或至少一年期的国债利率会下降到2%以下（需要不止一次降息），一线城市房价就有明显上涨的可能性。

而从节奏上来看，如果上半年出现一次降息，一线城市楼市可能有超预期的表现。一旦房屋租金回报加上购房人的资金成本发生小幅有利变动，就很可能推动二手供给下降，需求却增加，从而推动房价上涨（三四线楼市的供给不取决于二手房的卖家，且三四线城市潜在供给极大，不存在房价明显上涨的可能性）。

当然，当社会普遍预期不会再降息时，一旦降息迟迟不能落地，就可能刺激二手供给放大，需求回落。一线楼市发展到今天，单个房屋的价值动辄500万甚至1000万以上，买家和卖家的慎重程度明显增加。尤其是在这个市场的卖家和买家对货币政策的力度存在分歧时，一旦央行的态度明确，就很可能对房价产生不小的影响。

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