“最严新政”是否如一盆冷水 泼在楼市投资客的头上0

就像一个硬币的两面，本轮楼市参与者们，预期出现了巨大分歧。在上海出台新政的当口，这些参与者关心的是，未来北京等地将会针对投机出台什么样的政策，调控重拳会不会落在北京？

被市场称为“史上最严”上海楼市新政3月25日尘埃落定。新政无疑将对上海楼市产生巨大影响，市场更为关心的问题是，新政是否如一盆冷水，已经泼在了一线城市楼市投资客的头上？

将影响京沪豪宅市场

同策咨询研究部提供给《第一财经日报》的数据显示，截至2016年3月21日，上海市商品住宅库存量降至849.78万平方米，由于去年下半年至今市场成交量及去化速度维持相对高位，市场去化周期已经缩短至6.02个月(按照3个月移动存销比计算)。

此轮上海调控新政最核心的内容涵盖几个方面，包括打击场外配资、限购升级、限贷升级。其中，严禁中介机构从事场外配资业务，在业内意料之中。

亚豪机构市场总监郭毅接受《第一财经日报》记者采访时说，中介首付贷问题起源自上海、发酵于全国，如果中介机构自建资金池，造成的影响将不仅仅是放大购房杠 杆助力楼市泡沫，更为严重的是构成了巨大的潜在金融风险，因此引起决策层的高度重视。她预计，北京可能出台的调控政策中也将强调对于中介机构从事场外配资 业务的管控和打击，资金杠杆降低后，将屏蔽部分资金实力较弱的购房者，造成市场交易量的下滑。

沪版新政一个重要的变化在于规定非本市户籍家庭购房，社保及个税由2年变5年及以上。实际上，北京早在2011年就执行非本地户籍购房的社保及个税缴纳年限达到5年才拥有新购一套的政策，本次上海社保年限升级后，意味着购房资质门槛提高，与北京平齐。

这样的政策，除了影响刚需市场，对豪宅市场也影响巨大。上海一房地产机构资深分析人士对本报表示，由于限购政策从严执行，高端市场打“擦边球”购房的现象将 不复存在，再加上当前高端楼盘预售许可证申请及备案上已经实质性收紧，因此，新政对高端楼盘影响会加大，这部分楼盘成交将很快受到影响。

“上海调控新政中前面的两条，其实对北京影响不大，真正具备核打击力的，是后面这两条。”郭毅分析，上海新政中，企业购买商品房再次上市需要满3年及以上，以及提高二套首付比例的规定，可能对北京的楼市政策产生一定警醒作用。

郭毅称，众所周知，无论是高端客群重复置业购买豪宅，还是投资客一次性投资多套房产，目前唯一能够绕开限购的法宝就是用企业名义购房。而一旦企业购买商品房 后再次上市需要满3年及以上，将堵住投资客短期炒房的通道，同时，不可避免地，也将误伤到部分高端刚需。在她看来，无论购房者会采取何种措施应对，对于豪宅的开发商来说都是利空，业绩和回款都会受到不小的影响。对于2016年58个售价超过8万元/平方米的高端项目同期在售的北京，豪宅市场潜在供应量高达 5000~6000套，如果执行类似政策，豪宅供需形势将更加恶化。

投资客预期分歧

在任何一个活跃的市场，想博一把的人们总是按捺不住的。

“当时主要考虑的是地铁口交通方便，另外两居室比较符合刚需购房者的需求，好出手。”说起春节前在北京投资两套二手房的原因，3月初，北京人叶琳(化名)对 《第一财经日报》记者说，她和爱人去年投资私募经历很大波动，随着利率走低，不动产的保值能力提升，他们认为一线城市好地段的相对不太老旧的两居室，会是 能增值、流动性也较好的资产。叶琳是贷款买的这两套房子，打算两年左右卖出套现，原因是她认为北京的房价长远来看，已经没有太大上涨空间，现在投资也只是短线博一把。

同样的时间，同样是“80后”， 宋海(化名)不仅没有买房，还选择卖掉了自己的房子，投入到自己的创业公司。北京四环内，地铁口，房龄只有五年，品牌开发商精装的60平方米左右的开间， 他选择以280万元的价格出售。他对本报记者说，思考再三做了这个决定，目前的经济状况，房价上升空间有限，很可能是短期内的一个高点。

就像一个硬币的两面，本轮楼市参与者们，预期出现了巨大分歧。在上海出台新政的当口，这些参与者关心的是，未来北京等地将会针对投机出台什么样的政策，调控重拳会不会落在北京？

“与上海、深圳不同，北京并未出现明显的投资需求升温的迹象，新房市场交易量也保持着相对稳定的状况。”亚豪君岳会新近提供给本报的一份报告显示，今年年初至 3月22日，北京共成交商品住宅(不含保障、商住，包括自住房)10178套，与尚处于成交低谷期的去年一季度楼市相比，反而减少了3241套，其主要原因是北京房价上涨所致。该报告认为，一方面北京库存不足的现状令开发商涨价惜售，另一方面，高端盘入市量的增加，也是造成北京房价结构性上涨的原因之一。

在新房市场价格上涨的背景下，一季度北京大量购房需求流向二手市场。据亚豪君岳会数据，北京二手住宅交易量在今年初实现了同比翻倍增加。近期，从一线门店传来的声音，当前二手业主提高报价之后，看房量已经明显下降，未来一段时间，预计北京二手住宅市场的交易量将有所下滑。

“二手交易的下滑终将传导到新房市场，卖旧买新型改善型需求的隐匿，将令新房市场的交易量同样出现萎缩。因此可以判断，北京房地产市场已经自主调节了春节前后曾出现的楼市过热现象，加之北京本就执行着全国最严格的限购，预计在这一点上，将不会继续加强。”上述报告如是写道。

还有人做出来降价的判断。针对上海楼市，同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年二季度上海楼市将呈现供求博弈的特征，“量跌价稳”将是整体二季度趋势，下半年在成交量出现下滑的市场背景下，个案价格有可能会出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘极有可能率先降价。

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