学区房的博弈 解决还得教育资源均衡0

随着春季“学区房”盛行，“教育资源”再度成为楼市热点。当学校已经成为决定购房家庭置业的重要因素时，拥有入学资源的楼盘价值被进一步放大，期间更出现二手学区房天价的闹剧，也在一时间令不少购房人发蒙。

实际上就在近期，北京多个区教委对教育部在2015年提出的“多校划片”政策做出相应落地。其中，丰台区与石景山区教委已经透露，2016年均将延续2015年“单校划片”和“多校划片”的方式。这也意味着，更多的房源将成为准学区房，原本被热炒的“学区资源”也将变得更加普及。

均价5.3万元/平方米

传统学区房源又少又贵

长久以来，“学区房概念”其实在市场上一直相当模糊，但真正值得购房人多掏一笔钱的学区资源并不多，且这多掏出来的钱又确实是一笔不小的数目。

对于北京中心城区的学区房资源分布，中原地产首席分析师张大伟坦言，北京全市真正只有200所重点学校周边的房源可称之为“学区房”，此类学校占比仅15%，其中九年一贯制的重点学校又只有100所左右。从每年新入学的小学生来看，未来5年人数将会在18-20万左右，因此，真正能够上学区房的家庭仅是20万人里的15%，中心城区学区的价值未来还会很高。

“传统中心城区学区房有三点最令购房人纠结。”张大伟指出，“首先是均价太高，达到了5.3万元/平方米；其次是房子太小，城六区的学区房套均面积只有76平方米，某些高价学区房套均面积只有60平方米；再者则是教育连贯制的问题，目前除了西城区个别学区能够做到‘6+3’重点小学到重点初中，其他少数的九年一贯制学区房售价基本比区域普通价格高出20%。”

多学校可供家庭选择

购房人可避开高价区

传统学区房源少而贵，新学区的房源却随着“多校划片”迎来相应的利好。学生择校有了更多选择，也无形中为更多的家庭提供了购房的置业选择，从而避开那些虚高房价区。

“多校划片”即指一个小区对应多个学校。在具体操作中，实行多校划片的，应通过随机派位方式分配热点学校招生名额。对于挑选学区房的家庭而言，此举的意义在于促成更多家庭享受公平入学的机会。

具体操作方式为，京籍有房儿童均会确定有一个对口入学的学校，享受单校划片；未选择单校划片入学的京籍儿童少年，可选择放弃对口学校参加多校划片派位入学。至于未确定单一对应学校的本市户籍和父母自有住房的非本市户籍儿童，参加多校划片派位入学。

以丰台为例，京籍丰台区集体户口儿童，按照户籍地确定小学入学片区，参加多校划片派位入学；其他非京籍儿童少年，按照区教委已经划定的小学入学片区上网填报志愿，参加多校划片派位入学。

2015年，北京市朝阳区小升初、丰台区幼升小和小升初都采用“单校划片”和“多校划片”并存的入学方式，门头沟区永定地区也有采用“多校划片”入学的方式。但对择校愿望强烈的区域，如石景山区在“多校划片”的基础上仍规定“有房家庭6年内只能协调1名儿童入学”。

而截至本周二，北京市已有海淀、石景山、丰台三个区透露出了今年义务教育阶段入学的“风声”。其中，除海淀实行“六年一房一学位”，丰台、石景山区今年均将延续去年“单校划片”和“多校划片”的方式，石景山区还为学位紧张学校设置了三个入学序列。据记者了解，今年的学区政策，各区义务教育阶段入学政策将在市教委发布全市政策后，陆续在4月中旬左右公布。

买新房还有“门道儿”

“优先入学协议”胜过距离

丰台本身就是北京楼市主要供应地之一，今年继续实行“多校划片”，无疑吸引更多购房人的目光。然而，记者走访发现买学区房仍存在许多“门道儿”。

通常意义上讲，“就近入学”原则无疑是学区房是否成立的一大判断标准。不过，往往也会出现这样的情况，近的不一定就能上，远的反而被划入学区，更有甚者，同一小区部分是学区、部分不是。因而，“近”并不是唯一标准，有时候“协议”胜过距离。

位于丰台王佐的燕西华府业主便与附近新建的人大附丰台学校代表签订了优先入学协议。这“协议”指的是什么？在集团化办学背景下，一种是开发商捐资建设名校关联学校；一种是开发商与学校合作捐资助学，进而获得一定条件下的优先入学权。

对于此类情况，住房和城乡建设部曾发出相关通知，明确规定，如果开发商承诺为业主提供学校入学资格，就需要在销售现场公示政府有关部门的批复文件。

丰台区某项目营销负责人则告诉记者，他所在项目便与附近新引进的学校签订了“捐资保障协议”，对于这种新捐资建设的开发项目来说，第一批生源入学肯定是保障的。“以后二次转手还没定，但是至少一批业主，即便是二孩儿的家庭，也可以确保上学名额。”他表示，就好比今年这所学校总共有300个入学名额，得先保障这些“捐资项目”的业主，然后再满足其他划片小区业主。

“尽管政府很努力，但是努力的结果和我们的需求之间距离还是很大。”对此，北京市房地产协会副会长陈志表示，“对于新房学区房而言，我们新学校建设基本上和开发商投资相关。”

记者手记

学区房还能火下去吗？

学区房之所以火爆，一是附加资源强，二是优质教育资源多集中在城市核心区或老城区，这些板块扩建力有限，同时受限于“一校一片”的规定，所以造成“物以稀为贵”的局面，学区房不涨都难。

但当“多校划片”将优质教育资源均匀化之后，一些学区房的附加价值很可能会被稀释，同时当学位房的范围扩大，学区房的数量随之增加，供不应求的状况也能得到缓解。而且当更多区域都有握拥“学区房”的资格时，区域住宅间的竞争也会更激烈，单纯想用学区房拉升房价，恐怕效果会大不如前。

但不得不否认，学区房依然是各种物业中最“刚需”的一种，因而它的绝对价值不会下滑。就算是划片分区入学了，前提依然是你必须拥有一套学区房。因为对于很多人来说，如果没资格没后门，又实在想读心仪的学校，也只能花高价购学区房了。

很多专家就指出，教育资源本属于社会共有的财富，“实行划区”本就意味着公共资源成为了少数人的专利，而且出于对优质资源的占领，衍生了各种暗箱操作的行为。即使多校划片相比“就近入学”有很多调整，但由于这是“先天不足”，所以后天矫正也很难从根本上解决问题。

在今年两会期间，全国人大代表、教育部部长袁贵仁也坦言：“对‘天价学区房’，多校划片是目前探索出的可以推广的办法，但不是最终的解决方法，最终还是要通过教育资源的均衡来解决问题。”

本报记者 崔陆鹏

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