投资客说：买了10多套房 赚了一半的利润0

2016年3月9日，合肥房地产交易中心，三楼的大厅里的几个窗口都排起了长长的队伍，绵延几十米。（图）

楼市火爆之下，合肥市场屡屡出现投资客身影。

38岁的林锋（化名）是合肥一家房产中介公司的老板，近水楼台先得月，他并不讳言自己是个炒房的“投资客”。“刚刚还有关系人给我打电话，说搞个10套房子让我卖，每套房子8-10万元一个房号。”4月30日下午，合肥一家咖啡厅内，林锋刚坐下就打开了话匣子。

林锋接触房地产始于2006年，从房产网站的员工、到中介业务员再到中介公司的老板，林锋在合肥楼市摸爬滚打了十年，也亲身见证了合肥楼市发展的轨迹。

“我和几个朋友凑了两三千万元，从春节前开始买进房子，前后一共买了10多套，春节后迅速出手，赚了40%-50%。”林锋说。

从去年年底开始，合肥楼市开始暴涨。热点区域滨湖区，房价从春节前的9000-1万元/平方米，涨到现在的1.7万元/平方米，带学区的房源均价则接近2万元/平方米。

“买进多少房子要有你有多大资金量，像我所买进的10多套房子，除了一部分自有资金外，还另外通过配资公司借贷，月息在1分左右，我们做得比较稳，一般会滚动借贷1-2个月，同时循环使用。”林锋说，这一拨合肥楼市的特点是涨得特别快，快得一般人都反应不过来，房价在极短的时间内涨上来，这给炒房的人提供了绝好的时机。像政务区1、2个月内就涨了6000元/平方米，滨湖区从1万元/平方米涨到1.5万元/平方米，也只用了一个半月左右的时间，“投资要卡住点，我们当时就投了进去，春节过后看到已经有30%以上的利润了。”

林锋说，由于一手新盘是预售，达到现房要1-2年的时间，这其间变数太多，所以他们一般不投一手房，主要以投资二手房为主。“我正好是开中介公司的，有30多家门店，所以直接在各个门店收房子，像滨湖区，春节前的房价也就1万元/平方米，我们全收掉。”

在具体的操作方法上，为规避相关税费，林锋与房东只签订买卖合同，约定付款时间，并不过户，然后将买卖合同公证一下，日后转手时，再让下家与房东过户。因为是投资客，走的是“短平快”的路子，林锋在后期卖出时，以低于市场价出售，“别人卖1.5万元/平方米，我们卖1.3万、1.4万元/平方米，春节前买春节后卖，很吃香。”尽管春节后到现在，房价仍一路上涨，又有了20%-30%的涨幅，但林锋毫不后悔，“我们做投资的要有冷静的头脑和心态，既然已经有了30%以上的涨幅，就应该出手。”

林锋说，考察合肥过往十年来的楼市历史，可以发现一个规律，就是每次上涨都是在很短的时间内实现，然后会陷入3、4年的停滞，“比如05、06年买进，如果在09年卖掉，那不划算，2010年涨幅就很高，如果那时候卖，就划算，2011年买，如果在2015年7、8月之前就卖掉，那么也不赚钱，所以我总结合肥楼市过往历史，大涨也就只维持一年左右时间，所以投资房产，要卡住点，不能长期持有，必须短平快。”

去年年底，林锋给公司员工开会的时候，就建议每个员工哪怕借钱，都赶紧去买房子：“赚钱的时候到了”。

由于房价出现暴涨，有80%的二手房房东出现违约，这些房东在赔付定金、赔付佣金方面都很爽快，“我们后来就自己订这些房东的房子，等着他们违约，光违约金、佣金这块，我们就收入了不少钱。”林锋说。

在投资选择上，林锋称，合肥房价上涨的特点是以点带面，先是核心区域、热点区域涨，然后扩散到周边区域，所以自己炒房主要是遵循这样的规律，另外像楼盘品质好的、带学区的也会重点投。

林锋说，现在合肥楼市投资比例总体在20%-30%，从事房地产行业的人，像楼盘的置业顾问、二手中介业务员、银行的客户经理、房管局的工作人员等等，都进入到买房、炒房的行列中来。很多买房人都不是合肥人，而是来自省内其他城市甚至江浙等省份。同时买二套房的人很多，如果把这部分人也算上，那么合肥楼市投资客的比重很大，“很多人把股市里的钱都拿到楼市上来，本来有套把房子的，现在搞成2、3套，都很普遍。”

很多合肥的炒房人都是背着高额的借贷，运用高额的杠杆在炒房，“像我的一个朋友，同时搞了5、6套房子，每个月的收入远远应付不了按揭贷款，在去年年中的时候资金已经濒于断裂，可挨过了去年，今年一下就全解套了，现在每套房子都接近翻番，随便买掉一套就轻松解决所有的债务问题。”

林锋表示，只要政府不出台打压政策，今年是合肥楼市丰收的一年，现在要看的是政府是否会在5月出台什么政策，如果不出台政策，那么投资的机会还是会很多。不过，一旦政府出台政策，比如二套房贷款政策收紧，那么楼市成交量会大幅下挫，市场会迅速降温。

林锋指出，大杠杆炒房的风险还是很大的，一旦房价涨幅变小甚至下跌，随时有可能资金全线崩溃。

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