租赁住房新政策 未来租房会有什么影响0

据中国之声《央广夜新闻》报道，最近，政府颁布一系列新政策支持租赁住房建设，结合供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划。除了新建住房外，还允许将商业用房等按规定改建为租赁住房；允许将现有住房按安全、舒适、便利等要求改造后按间出租。新政策将带来怎样的影响？对此记者进行了调查。

新政鼓励开发商售改租 但效果欠佳

目前，在我国住房租赁市场中，供应的主体主要还是“个人”，大概占到90%以上。而在国外一些成熟的房地产市场，专业租赁企业提供房源占的比例大概占到30%左右。最近几年，有一些房地产开发企业开始将一些住房用于出租经营。

住房和城乡建设部副部长陆克华表示，还缺少系统配套的政策支持，资金回笼慢、收益较低，对企业来说，出租房不如卖房，专门从事住房租赁的企业还不多。陆克华说：“企业普遍的反映，是算不过帐。比如，开发企业买地一次性投入，加上开发建设，资金投入比较大。如果采用租的方式，资金收益率比较低，租房子不如卖房子。第二，企业持有经营租赁住房，资金回笼的时间比较长，要几十年，这就需要金融配套。但是，目前我们房地产贷款的期限一般只有三五年，不匹配。第三是租赁企业负担比较重。从目前来看，税费等各项支出加在一起，算下来以后没有什么利润。”

要把专业租赁企业和房产开发商发展成“房东”，陆克华表示，将对相关企业给予税收优惠并进行配套金融支持：“从税收方面给予优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构，包括个人，给予税收优惠政策的支持。二是提供金融方面的支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金试点，拓展直接融资的渠道。三是各地合理确定新建租赁住房建设的规模，在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。增加租赁住房用地有效供应。四是鼓励房地产开发企业开展租房租赁业务。鼓励开发企业出租库存的商品住房。引导开发企业与租赁企业合作，发展租赁地产。”

新华社的相关报道中引用了住建部日前对租房需求大的城市调查结果，说到，由于缺少中小户型供给，青年人、新市民只能选择合租，比例达５０％。而对３万多名年轻人住房状况调查结果显示，４３．８％的租房人在租房过程中遭遇黑中介、欺诈中介费等不良中介行为。当然，这其中，最重要的问题是，房源从哪里来？房屋不适合租赁怎么办？

确实在一些大城市，特别是租赁的市场供求关系比较紧张的地方，住房难的问题确实存在。住建部2015年对16个租房需求比较大的城市做了一个调查。租住房屋大概是以中小户型为主，50平方米以下的占到75%左右，但市场上能够租到的中小户型住房比较少，所以往往只能选择合租，合租比例达到了50%。

陆克华表示，住建部考虑采取以下的政策措施来解决这些问题：“第一，新建中小户型为主的租赁住房。第二，允许将商业用房按规定改建为租赁住房。一些城市腾退出一些商业用房，还有一些商业用房处在闲置，也有一些在建的商业用房项目预期的市场前景不好。明确了，对土地用途调整为居住用地的商业用房项目，承租这些项目，用水、用电、用气的价格按照居民的标准执行。第三，允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租，但是不得改变原有的防火分区、安全疏散和防火分隔等设施。加强对这一类行为的监管。”

研究制定将现有住房改造后按间出租的条件以及人均居住面积的标准，单间最多居住人数等办法，确保房屋住用安全。比如说上海市去年出台了政策，允许将符合条件的客厅改造成一间房间，单独出租使用，业内通常叫做“N+1”。有利于规范住房私自改造出租行为。

租户和房东站在住房租赁市场的两头。而目前还少不了一个环节，就是中介机构。有些地方，光一条街上就有好几家中介门店。不过，一些中介机构时常被曝出虚假房源和乱收中介费等问题。北京市在2014年对3万多名年轻人住房状况进行了调查，其中43.8%的人都表示在租房的过程当中遇到了中介方面的一些不良行为，甚至黑中介、欺诈中介费等问题。

北京市住建委有一个投诉平台，对中介的投诉主要有：隐瞒房屋的真实状况，发布虚假的房源信息，把成套的住宅私自打隔断以后出租，还有乱收费，甚至骗取中介费等等。对于中介机构的管理，陆克华表示，目前，住建部正在制定可操作、能落实的具体措施，相关文件即将印发实施：“关于怎么样规范房源信息的发布问题。我们要求：一是真实。要求中介机构在房源信息发布前要经委托人同意，同时还要到当地房管部门进行房源信息核验后才可以发布。中介机构不得以虚假的信息、虚假的价格进行“钓鱼”。你一打电话查询的时候，说这个房子被别人买走了，之后把你电话记下来之后给你推荐别的房子，说是服务，多了就是骚扰。

要求中介机构编制统一的房屋状况说明书，标明房屋的基本状况、水暖气配套情况、权属状况、挂牌价格或者租金、物业费等内容。要求中介机构发布的信息必须是正在出售或者出租的。已经完成交易的，应当及时从网站、门店上撤除房源信息。我们即将开展一次全国范围内的房地产中介专项整治行动。“

在青岛，记者发现，目前已经不少开发商尝试将闲置物业整体出租，由专业机构装修改造后出租给租户。

“一月租”是一个基于互联网的房屋租赁平台，可以为租客提供精装修、可拎包入住的长租房源。创始人姜东伟告诉记者，位于青岛市市北区的“十五大街”项目，部分商业网点闲置已久，今年，他们从开发商手中将这部分房源租了下来，改造为长租公寓。姜东伟说：“我们从开发商那里接过毛坯房子进行装修，改成长租公寓租给租户。现在还跟中海地产（合作），他也有一些商业网点拿出来，我们做成公寓。我见过很多物业5、6年压根一点儿都没动，其实也是资源浪费。我觉得这次政府也是告诉开发商，盘活你闲置的物业，因为毕竟租房是个刚需嘛，市场这么庞大。”

住建部副部长陆克华日前表示，对依法登记备案的住房租赁企业、机构，包括个人，将给予税收优惠政策的支持。姜东伟认为，税收优惠对住房租赁企业来说，是实实在在的政策大礼包，行业发展将由此进入快车道。

较之于姜东伟对房屋租赁市场的看好，开发商的态度则保守得多。有开发商坦言，当前的市场环境下，“售改租”难度不小。青岛康大房地产有限公司副总经理单良说：“对开发企业来讲，有一定吸引力吧，但我觉得吸引力不大。因为一般手里头有存量房产的开发公司，一般销售情况都不是特别好，资金相对来讲比较紧张。青岛市目前出租的收益2%、3%，租赁长期的收益对他们来讲是远水解不了近渴，他宁愿选择价格低一点卖掉，也不会去出租。”

但是在另外的地方，记者走访多个新开楼盘售楼部，销售人员说，考虑到商铺租金相对住宅要高出许多，开放商不会把商业用房改为出租用的住宅。

郑州经二路上，东韩里小区刚平整好的土地还没有挖下地基，小区售楼部已经公开了临街的楼房平面图。按照图纸，住宅楼一二层将作为商铺对外发售。销售代表王若语听记者解释了鼓励房屋租赁的政策之后，说商铺租金高过住宅，开放商出于利益考虑，不可能把商业用房改为住宅出租：“这个地段临着经二路这么好的地段，他不可能给你盖成住宅，以住宅的形式往外出租，那不可能。（你说是浪费是吧。）对，开放商不可能这样做。因为开发商你可能政策是一个样子，但开发商还是要以营利为主的，所以说它下面还是临街商铺，因为他好租嘛，这个租金比较高。”

王若语说，火车站的经济商圈已经有些衰落，但即便是在那个地段，商铺还是比住宅吸金：“我们在火车站那个大观楼盘，最高要达到20万一个平方，客户愿意买。所以你说商业它可能改成住宅吗？”

另一处开设在行政区的商业楼盘也给出了相似的回答。这处地产包含商业、写字楼和住宅，销售代表说，商业地产利润大，开放商不会把商业地产改为住宅：“它是我们周边两公里之内唯一的一个大型商业了，不可能按照住宅去出租，它的利润相对来说比较高一些。（如果有这样的政策的话，你们的租房政策会不会有什么调整？）不会，我们商场的话不会调整，而且我们商场今年12月25号就会开业了，九月份装修，所以不会有什么变动。（现在这上面的写字楼有没有打算弄成住房出租的？）没有，我们是商业的，不会弄成住房。”

租房市场供不应求 政策影响可能较小

您身边有租房的人吗？十有八九会说，当然有！在北京，租房成为不少年轻人及打工族的首选。我看媒体报道的例子应该数字很真实——北京二环路的东直门附近一套６０平方米的“小两居”，去年的租金还在每月４５００元左右，如今已经上涨至每月近６０００元。

随着毕业季的临近，租房季也随之到来。在青岛市辽源路一家房产中介门店，经理赵兴育告诉记者，当下，一套房子多人抢租的情况非常常见：“一套房子优质房源很快就租出去了，挂牌一两天的时间就被成交，七八拨客户都会去看。现在这个租房市场是供的达不到需的要求，按比例来算的话，我觉得客应该是在七、房应该是在三。”

赵兴育还透露，因为供需难以平衡，近年来，租房的价格也是逐年看涨：“13年到现在租房的价格，之前套二的户型可能一千三四，现在一千七八、两千块钱租一个装修好的，价格是每年都在涨。”

租房市场供不应求并非只出现在青岛，业内人士表示，这在一、二线城市均有不同程度的存在，一线城市尤为明显。一边是难以满足的需求，一边却是为数不少的城市存在商业用房大量过剩和闲置的现象。

链家网青岛运营总监张斌认为，大力发展租赁市场与当前房地产业供给侧改革、楼市去库存的大背景密不可分：“公寓型的物业、社区的商业，空置率还是比较高的，尤其出现在新建小区。通过这个政策呢，可能就把一些商用物业改为住宅分割出租。租赁新政实际上最终的目的是会调和一下供需的矛盾。通过税费补贴或者鼓励的形式、货币化的形式，可以让房源增加，而这个需求在补贴各种情况下它能够有更强的支付能力，从而达成供需矛盾的调和。”

在郑州，多家房产中介认为，房屋租赁市场需求大于供给，政策出台后短期内不会对市场产生影响。

在郑州市主干道黄河路附近，坐落着多个机关家属院。这里的房产中介说，因为老城区基础设施配备齐全，小学、中学教学质量高，他们的租房市场一直很好，政策出台，对他们影响不大。博洋房屋中介张先生说：“因为咱们这学区，本身租房市场就很好，反正我们这不太明显。”

郑州市红旗路的一家中介说，郑州的外来人口越来越多，租房市场一直火热。虽然他们的地段里没有商业街区也没有学区，但是很多上班族在这里租房，新出台的鼓励发展租赁市场的政策也不会对他们造成什么影响。香港世家房地产公司郑州红旗路店主管王先生说：“租房市场的话，每次都一年比一年热。每次过个年过个节都要比之前好一些，房价涨一些。每年新出来工作的人比较多嘛，另外，房价一直在往上涨，很多人买不起房，只能租房。”

除了住宅，商铺是租赁市场的另一块吸金来源。房屋租赁市场甚至用“一铺养三代”形容商铺租赁的火爆。但近几年，由于经济下行压力和网络店铺的冲击，商铺已经风光不再，郑州的某些路段甚至出现了整段商铺长期空置的现象。日前召开的国务院常务会议提出，鼓励发展房屋租赁市场，允许将商业用房等按规定改建为租赁用房。对此，一些房地产中介认为，这将良好配置房屋资源。21世纪不动产公司郑州弘业加盟店经理崔号召说：“应该是写字用房、包括商铺都是可以改的。目前的话，郑州写字屋这一块的话，有一些过剩，租赁市场的话租房这个住宅的话，目前还是紧缺的。它这样的话，比较好的一点是能解决房源问题，政策是蛮及时的。而且资源调配这一块是蛮好的。”

尽管未来可能有大量商业用房进入住宅租赁市场，但多数中介认为，这还是无法满足市场需求，因此短期内不会对租赁市场产生影响，他们也不会因此做出销售调整：“对二手房出租的话影响也不会太大，因为需求还是多的，很多还是在城中村住的。”

有中介认为，如果调整租赁税和规范租赁公司的管理方式，可能对房租的影响还直接些：“如果租赁税或者管理上啊，政策上给一些优惠，这可能有影响，像你说的没有具体的这个政策出来的话，大家也不好说，影响也不会太大，因为现在租赁的话，市场咱也知道，影响不大。”

租房合同部分存在猫腻 需要规范

新政出台之前，一些黑中介在一些租赁行为中，合同文本不统一常常造成承租人和房东或中介间的纠纷。例如，部分租赁合同只对租赁时间、租金、结算方式等有说明，而对租金的涨幅等则没有明说。

在河北秦皇岛市，租房合同文本大多为中介自拟，没有统一规范，容易发生纠纷。律师建议，房屋租赁合同一定要细化。

秦皇岛市民小李对记者讲述了一段她租房的经历。在签租房合同的时候，就简单看下了租金和日期等，别的也没怎么细看：“中介说，这合同都这样，还能有啥？你就看下租期租金几个关键的地方就行了。”

小李一家也没多想，草草签了合同。结果，没住几天，房子里由于供水管道破裂，屋内被淹。小李去找房东，房东却说是她入住以后漏水，应该自己去修。小李说：“合同上没写这个关于房子有问题了该谁去修。房东也不肯给修，那我们只好自己花钱修呗，怪自己没好好签合同吧。”

小李的经历不是个案。记者走访发现，绝大多数个人租房的合同为自拟，没有统一的制式范本。一种是租赁一方负责拟定，双方协商，第二种就是中介拟定，租赁双方签字。有的甚至只有一个口头协议。中介公司负责人说：“咱这个合同是咱们自己拟草的，打印出来的。”“合同都自己起草写的。包括在租赁期间，别有乱杂人啊，有些东西别给损坏啊，这系列的。”

记一两张张纸上打印上租赁双方姓名，租房起止日期，租金，签字画押就可以了，内容也只是一些不要破坏东西这样的无关痛痒的简单注意事项而已。秦皇岛君德风律师事务所律师陈文毅说，这种简单的房屋租赁合同文本，为日后的纠纷埋下重重隐患，有的甚至因为钱数大小写的问题都对簿公堂：“我们遇到的纠纷当中，因为没有附房屋平面图，是否有下房，是否有公共面积可以使用的情况，有的是违法私搭乱建，还有房屋使用过程中出现的维修问题，就如果中介的合同，很少有这样的约定。承租人不审核，容易发生很多很多问题。”

陈文毅介绍，在国外，房屋租赁合同都能多达二三十页，比较规范，供电供水达到什么样的条件等这样的细节都能在合同上体现。这是值得国内学习的地方：“公用水电设施你供电管路达到多少负荷，都是有要求的，下水管多粗，接到什么位置，都有路线图，整个都要附到合同附页，而且都是盖齐公章，都是双方确认的。所以咱们承租人尽量是要招原房东房主签订这个合同，这样权利会得到保障的。约定好了就按标准做就行。”

不管是出租方还是承租方，一单租房业务最终能不能成功，最终还要通过租房合同的签订来体现，出租房和承租方会将自己关注的事情在合同进行体现，那目前的出租市场上房屋租赁合同是否规定，存在哪些风险呢？

说起房屋租赁合同，不少人都不陌生，但是记者上网搜索了一下房屋租赁合同，条目不少，记者也随机采访了几家房产中介公司，看了一下他们的租赁合同，发现绝大部分租赁合同都比较关注房屋租金、押金等跟钱有关的事项。黄山市房客多营销有限公司一店店长舒敏说：“其实对于出租方来说，他首先关注的第一就是你押金付我多少，第二就是这个房子你租多少时间，在还有一个就是他们的付款方法，其他的没有多少关注。经过中介的时候，我们一般都会口头上问你租这套房子是做什么的，一般都会在合同的附加上面写一下，不会很强调这一方面。”

黄山小米房产销售经理洪文秀告诉记者，他们会提前拟一个合同范本，上面会对租金金额、租金支付方式、租赁期限以及一些违约责任进行约定，但是最终房屋租赁合同的具体内容还是三方协商确定。洪文秀说：“那通过中介方的，那也就是三方协商的，都会有补充条款之类的，把一些条件都说出来，能接受的就写上去，把这个内容写这个合同上，达成交易。”

不论是房产中介，还是承租方、出租方，虽然通过这样、那样的途径，力求最大限度的保障自己的权益，降低相应的法律风险，但是目前出租市场上的房屋租赁合同还是存在一定的风险。黄山市道同律师事务所律师程景春说：“房东它最主要的风险我们觉得主要在刑事犯罪方面，如果房东在租房者没有对这个房屋的用途作出一个约定，如果租房者将房屋用于违法犯罪活动，那么房东就可能涉嫌刑事犯罪，比如说容留卖淫、开设赌场这类的犯罪。那么对于租房者，我们认为最大的风险，可能是一个是假房东问题，还有一个可能是抵押的问题，如果说这个租房者在租房的未对房屋的产权进行查验，或者说对这个房屋是否抵押进行一个确认的话，房屋租赁之后，发现这个房东不是这个房屋的实际所有人，或者说这个房屋被抵押，很肯能导致这个租房合同无法继续履行。”

租赁市场的不规范影响了租赁效率，二房东转租使一些房屋租金居高不下。资深房产中介人士提醒，大家租赁房屋是一定要选择正规公司，合同文本中也有一些常见漏洞，一定要擦亮眼睛提防。

在21世纪不动产郑州弘业加盟店，经理崔号召从文件柜里拿出公司统一印制的房屋租赁合同文本。文本右上角有公司内部查询的合同编号，合同内容用五号字体细细地列了正反两面。崔号召说，这些条款事关房东、租客利益，但很多中介公司并不认真核实，造成信息漏洞：“第一个的话就是没有严格核实业主的身份，你像我们是必须核实他本人身份的证件，我们才能给他签这个合同。他们有的没有确定业主身份的话呢，就有的不是房东，就把钱付给他，这样后期这个人拿钱走了，容易造成损失。”

租房过程中另一个常见的情况就是其中一方提前解约，如果没有提前协议好，极易引发纠纷。崔号召建议，租赁双方要把协议内容写入合同文本，便于依法依规解决。崔号召说：“另外一个解约问题。比如说合同没到期的时候，比如说签了一年合同住十个月，怎么办。这个一定要谈好。一些托管的房子，它哪怕是到期了，它押金他不退给你，甚至说以某种原因把你撵走，但押金不退，这个很容易造成租房客的损失。我个人感觉合同上一定要写清楚，另外的话一定要找比较规范、证照齐全的品牌的公司。”

为了节省房屋中介费，很多人选择在网上寻找房源，崔号召提醒，房东房客自己协商签订的房屋租赁协议，一定要把各种商量好的条件写在协议上说：“我个人感觉最重要的一点，就是把合同的条款注明清楚，这种对租赁人的保障可能更重要一点。”

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