楼市销售回升 一线城市持续分化0

“38个监测城市中，有31个城市环比下滑。”同策咨询研究部刚刚发布的监测报告显示，超八成城市存量同比下滑。而易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存也得出了“5月份库存走势继续下滑”的结论。2015年下半年开始，全国35个城市库存总体呈现下滑态势，到了2016年1～3月份继续出现下滑。此前库存规模已出现连续6个月环比下跌、连续8个月同比下跌的态势。

超八成城市存量同比下滑

截至2016年5月底，监测的一二三四线共38个城市，商品住宅累计库存余量较上个月继续下滑，环比、同比分别下滑2.14%和15.25%至27829万平方米。值得注意的是，自去年10月份出现存量同比下滑情况以来，本月同比下滑幅度最为剧烈，存量并且跌至2014年4月份以来的新低。

截至5月底，从监测的38个城市的库存数据来看，有32个城市商品住宅库存量同比下滑，与上月持平，同比降幅从1.22%到54.46%不等。而三明、深圳、运城、南昌、呼和浩特、威海，这6个城市本月存量同比出现上扬，上扬幅度从4.53%到34.76%不等，其中，三明同比上扬幅度依旧为最大。

在同比上扬的城市中，仅深圳一个一线城市，但由于该城市存量绝对值持续处于低位，在4月份的存销比仅为9.73个月，受到调控影响，5月份，存量继续环比小幅上扬3.32个百分点，存销比也扩大至13.3个月。

从同比下降的32个城市中，降幅居前的3个城市分别为南京、苏州、和南平，其中，苏州和南京连续三个月同比下滑幅度居第一或第二位，本月同比下滑幅度分别为54.46%和49.74%，而本月南平的存量同比下滑幅度也达到了43.30%。

同策咨询研究部分析，监测的城市中有八成以上存量现同比下滑，苏州南京下滑幅度持续居前。

销售回升 需警惕更大“陷阱”

同策咨询研究部认为，1-5月市场火爆，全国存销比不断下滑，二线城市存量同比下滑幅度达两成，居各线城市首位。在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下，楼市已经进入下半场，房地产行业增速下滑成趋势，不再会有过去“黄金十年”的辉煌。因此，不要再期望此次房地产投资回升与销售回升会带来更多的房地产市场机会。

而1-5月中国房地产销售回升，反而会因为楼市已经进入下半场而隐藏着更大“陷阱”。这个“陷阱”就是一线城市、部分基本面较好的二线城市面临着地价攀升的投资风险，部分基本面不好的二线城市、大部分三四线城市面临更大的“去库存”压力。

无独有偶，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24879万平方米，环比减少0.9%，同比减少4.6%。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，35城去库存周期继续下行，处于历史较低水平，会进一步加剧此类城市房价上涨的压力。从市场预期稳定等角度看，抑制房价已变得刻不容缓。

值得警惕的是，对于一些重点二线城市而言，去库存周期甚至低于6个月的水平。比如苏州、南京和合肥等城市，去库存周期仅仅为两个月左右的水平。对于此类城市来说，近期政策收紧的概率在增加。当然从长期看，积极供地、加快补库存才是最根本的应对策略。

一线城市持续分化

从各城市存量较上个月的浮动情况来看，38个监测城市中，有31个城市环比下滑，较上个月增加9个，下滑幅度最大的为厦门，达18%；其次是南京，为16.5%。本月存量上扬的有7个城市，上扬幅度最大的是青岛，为11.54%。

一线城市本月存量变化出现分化，深圳、上海这两个在三月份出台紧缩性调控政策的一线城市，存量出现环比继续出现上扬，上扬幅度分别为3.32%和3.14%，均较上个月10%的环比上扬幅度有所缩减。而广州和北京本月的存量基本与上个月持平，仅分别小幅下滑了0.69%和1.91%。

据测算，目前广州去库存周期或者说存销比为11.4个月。据阳光家缘数据显示，截至6月21日，全市未售商品住房共143534套，按照上月的销量来计算，库存周期为11.4个月。比起4月末，减少了两个月。“行业内有个通俗认知，库存6-18个月是均衡状态。也就是说，广州既不过剩，也不缺货，一如既往保持相对理性与健康”。

另据某地产网站统计，截至6月14日，广州一手房网签成交共计50025套，仅仅耗时165天，刷新广州近7年来的纪录。此前，广州最快突破5万套，是在2013年，为190天。而今年，足足比2013年提前了一个月。比往年更是几乎快了整整一个季度。2013年，是广州市场最火爆的时期，全年网签92863套。而今年不到半年网签已破5万套，按此速度来看，广州今年一手房销售超越2013年、坐上冠军位置应是妥妥的。

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