继二线楼市四小龙中的合肥7月1日实施楼市新政之后,7月15日起厦门市也调整住房信贷政策,两地政策核心都是提高二套房及以上最低首付比例,释放...
继二线楼市“四小龙”中的合肥7月1日实施楼市新政之后,7月15日起厦门市也调整住房信贷政策,两地政策核心都是提高二套房及以上最低首付比例,释放出降低信贷杠杆为楼市降温的重要信号。
有所行动的不单是合肥和厦门。上海、深圳和北京限购政策不松绑;苏州、南京先后出台土地拍卖的“熔断机制”防过热;部分银行也开始通过“降杠 杆”控制投资楼市的风险,如兴业银行(601166,股吧)大幅收缩开发贷款、个人按揭贷款额度,工行个人商用房贷款最低首付款比例由50%调整至 70%……
楼市再现降温信号,是对当前部分一二线城市再现过热苗头的警示。
今年上半年,北上广深四大一线城市以及合肥、南京、苏州、厦门等核心二线城市轮番上演“日光盘”和“一房难求”剧情,将楼市热度急剧推高。房价 上涨使得一二线城市库存压力基本释放,但“买涨不买跌”的心理驱使一波又一波买房人涌入售楼处,提早释放购房需求。上海、深圳再现通宵排队买房,合肥、南 京陷入上万人争抢百套房源的疯狂模式……
繁荣景象的背后潜伏着风险。
与前几轮楼市反弹不同的是,本轮部分城市房价暴涨、地王频出,更多与金融杠杆的撬动有关。30%的首付将房地产投资的杠杆率上升到两倍以上,而年初曝出的链家和很多P2P公司提供的首付贷则进一步放大了杠杆,这一现象与2015年股市流失的场外配资非常相似。
加杠杆无疑有助于消化房地产库存,但如果杠杆过高,房地产就不再像必需品,而是越来越像金融品,势必催生房地产投机行为和房地产价格泡沫。如果 继续加杠杆,将导致旧的泡沫还没挤出,新的泡沫又会积聚,最终可能会在政策收紧时破裂,导致房地产市场、金融体系甚至整个经济出现风险。
历史告诉我们,美国的次贷危机、日本的房地产泡沫,就是由于反复加杠杆,通过一轮又一轮的量化宽松、再宽松,形成了恶性循环。因此一旦发现房地产过度杠杆化的苗头,就必须将其消灭在萌芽状态。
防范住房金融风险,关键要继续实施逆周期的宏观调控政策,并加快相关领域改革,以便释放更多 合理的新需求,并调整供给以匹配新需求。针对下半年和明年可能出现的市场短期调整,宜采取“细水长流”的调控策略,不宜“频施一揽子猛剂”,把握好货币、 财税、土地等政策的出台时机、节奏和力度,协调搭配,保持调控有“温度”可持续。
防范住房金融风险,重点要贯彻执行好“因城施策”的调控主任务,同时要求城市间调控协同配 合。既要分城施策,一二线与三四线及以下城市应采取完全相反的政策措施;又要协同作战,作为风向标,要保持一二线城市市场平稳,防止一二线城市过度冷热, 带动三四线城市去库存,确保住房市场长期可持续稳健发展。
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2015年11月14日 星期六 十月 初三
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