土地、资源、产业、运营，房企的特色小镇之路该怎么走？0

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小镇

房企抢滩特色小镇 目标远大

在全国范围内的特色小镇风口下，房企相继走入这一领域期望分得一杯羹，且往往目标远大。

如上半年稳坐销售额榜首的碧桂园，在去年年中宣布将在5年内投资1000亿建设科技小镇，布局在环渤海、长三角、珠三角、海西区、北部湾、中部城市群、成渝经济圈。区域深耕房企时代地产，也在去年末宣布未来5年内从珠三角起步，投资30个“未来小镇”，预计总投资上千亿。

而在特色小镇发展较快的长三角地区，蓝城集团的特色小镇之路也格局初现。截至目前，其已拥有生活小镇、养老小镇、农业小镇、文旅小镇四大类型十个项目，包括北京桃李春风、上海崇明小镇、成都多利桃花源等。

这都只是此轮小镇投资热潮中的缩影，相比政府主导的产业特色小镇模式，房企为主导的开发则在产业引入和持续运营方面，都有其短板。

对此，业内人士认为，特色小镇由于受到国家层面的直接推动，因此可以获得不同层面的政策优势。可以说在比较短的时间内就吸引了大量的资本关注，这其中不乏房企身影。之所以房企要跻身其中，背后更主要的因素显然是跟土地有关。在当前土地出让条件不断升级的环境下，房企获得生产资源，也即土储资源的竞争压力与日俱增。但相反，特色小镇却有着相对优惠的土地配套政策。简单点说，房企进军特色小镇关心的并不是特色小镇本身，而是特色小镇所配套的土地资源。

研究人士指出，房企在拿地的时候就要想好自己有没有做小镇的资源、项目有无成熟的运营体系，这也是在政府做立项与审批时候的关键点。

合作分工 寻找产业资源方

毋庸置疑，房企希望借此次特色小镇风口，获得转型或多元发展的机会。但自身资源、经营能力等方面的局限，导致房企很难真正意义上的经营特色小镇。

从国家层面来看，此次大力推动特色小镇的真正意图是为了培育国家产业竞争力，是为了在智能科技的物联网时代能够重新获得产业的国际竞争优势。“回顾中国经济的发展，我们国家经济之所以崛起，最关键因素是在改革开放的历史时间点上，刚好遇到了上一次的全球产业分工，并抓住了最后的尾巴，也就是制造环节。就造就了今天特色小城镇以制造业为主导的产业集群经济模式。”

在面对供给侧结构性改革的新常态下，依赖于以制造为主导的特色小城镇模式的发展路径，并不能让中国在以新兴科技为主导的新一轮全球产业分工中获得新的竞争优势。因此，政府希望根据新的经济环境、产业趋势，占领以科技、智能等高附加值的高端产业，必然要根据这些产业、人才的特性来培育相匹配的产业发展模式，这就是特色小镇的国家意图。

从这个层面可以推导出特色小镇的产业内容所围绕的主要就是两个：

一是以新兴产业为代表的互联网、物联网、人工智能、大数据、智能制造、基因工程等高端产业；

二是以文旅、教育、服务咨询为代表的高端软实力产业。

以浙江版的特色小镇主要指标标准来看，规划面积3平方公里左右，核心区面积1平方公里左右，这两个关键指标；以及相关的建筑特色、旅游配套、居住配套、生活配套等要求可以看出，特色小镇的核心在于产业，而非住宅或商业。所有的标准与要求都是围绕在新兴产业特色培育这一核心要素上，其生活、居住配套可以理解为是围绕着这些产业所导入的高素质人才的一种配套性服务。

因此以培育产业经济为核心的特色小镇，显然不是房企的强项。产业经济的培育不仅周期长，同时需要产业人才与产业资源的有效整合，而这种讲究持续经营的产业模式对于房企而言显然是具有挑战性的。

对于房企而言，要想进入特色小镇领域，目前来看需要合作分工，寻找到产业资源，然后发挥各自所擅长的方向。房企负责建设宜居、宜业、宜游的小镇，产业资源方负责产业资源的导入、培育、经营。房企如果在缺失产业资源合作的情况下，贸然进入特色小镇行列，很可能将面临投资亏损或者项目“烂尾”。

模型探索 蓝城开发样本

而就眼下的特色小镇本身而言，并没有完全可以参考的样本，不论国内外。国外的特色小镇，显然由于国情不同、发展阶段、发展历史不同，并不具备可复制的要素。国内来看，目前所示范的不论是云栖小镇，或是梦想小镇，大部分都是从原有的政府存量资源改造而来。这一方面是基于产业本身有急迫的发展需求；另一方面则是政府存量资源的盘活，投入成本相对较小。客观来说，相比于建制性的特色小城镇而言，目前新建的特色小镇大部分还处于概念阶段或探索阶段。

实际上，特色小镇由于房企的理解、资源配合等各方面差异而会导致开发模式的差异。就目前全国发展情况来看，大部分房企自主开发的小镇仍在摸索当中。

据介绍，蓝城的小镇从理论探索到实践已铺垫13年，蓝城团队从2003年便开始调研国外小镇经典案例，探索理想的模型。目前其小镇模式已基本成型，蓝城集团董事长宋卫平希望未来将在全国快速复制蓝城小镇。

据了解，原来的蓝城集团主营代建业务，兼顾农业、养老及小镇业务。2016年6月，蓝城拆分重组，代建业务拆分为新蓝城，收归绿城旗下，与绿城房产、绿城资产和绿城小镇共同组成绿城中国“一体四翼”的业务架构。同时，绿城集团出售原蓝城全部股权，退出蓝城其他业务。至此，蓝城主营业务变更为蓝城农业、蓝城颐养、蓝熙健康和蓝城小镇四大模块。其中，蓝城小镇便是蓝城重点运营的模块，与绿城小镇独立运作，但均由宋卫平负责。目前，蓝城已通过标准化的流程进行专业自主的把控。

专项丨房企与特色小镇联姻，你怎么看？

在对各类特色小镇的政策文件及产业地产报告的探究后，来讨论房企和特色小镇建设如何做到共赢，从五个核心特征、四个规划现状、三个能力要素、一个可持续发展展开论述。

一、五个核心特征

1、“非镇非区”：区别于行政区规划单元的特色小城镇，也不是产业园区的一个区；是相对独立于市区、具有明确产业定位、文化内涵、旅游和社区功能的发展空间平台；

2、“3、50、3”：规划面积3平方公、三年内投资固定资产50亿、建成3A级景区；

3、运作机制：建设上采用政府引导、企业主体，市场化运作的机制；

4、产业新兴：围绕各自产业定位，运用互联网+、信息智能等现代技术，借助科研机构发展7大新兴产业；

5、功能平台：“产、城、人、文”四位一体有机结合的重要功能平台。

二、四个规划现状

1、规划目标：到2020年，全国培育1000个各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇；

2、现阶段全国已规划630个特色小镇：浙江省占近一半数量，其次为海南、江苏、安徽三省；

3、规划成熟小镇案例：

4、房企参与小镇案例：

总结：

纵观房企涉及的各类小镇，在城市布局上考虑其城市类型，是外溢型或是吸收型城市，判断标准为两点：

① 是否处于人口外溢型大城市周边；

② 是否可以承接大城市外溢创新产业以及购房需求。

三、房企应具备的三个能力要素

1、判断力：区分产业地产及传统地产；

2、思维转变：房企需要从纯粹地产思维转变为平台思维，提供全方位和持续的增值服务，构筑资源平台并提供一站式服务，完成项目内产业升级和可持续发展；

3、产业资源发展：明确的产业定位、清晰的主导产业，是特色小镇落地的基础，房企要“带着产业”拿“特色小镇”的地，产业资源和区域空间的分配是房企发展特色小镇的发展机遇。

总结：

选择外溢型，避免吸收型城市周边特色小镇；转变开发模式，以运营者角色开发特色小镇； 发展特色产业，避免出现“房地产小镇”。选择合适的城市群与产业基础是发展特色小镇之关键。

四、特色小镇的可持续发展

总结：

“特色小镇”为当前城市发展、房企关注的热点，其新鲜热度会保持3-5年的时间，各大房企参与其中应看好时期，看准位置，看定产业，尽早规划。

十九大以来

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