作为曾经的政府城规部门现在是房产从业者的小编我，和大家说道说道。 建议购买一二线城市的房子，三四线城市不要考虑（刚需必须自住的除外）为什么？因为世界上每个国家的城市化发展过程就是一个各种社会资源集合迁移的过程。什么意思？你只要想想中国最好的医院和学校都分布在哪些城市，再对比对比你老家的医院和学校？再
作为曾经的政府城规部门现在是房产从业者的小编我，和大家说道说道。
建议购买一二线城市的房子，三四线城市不要考虑（刚需必须自住的除外）
为什么？因为世界上每个国家的城市化发展过程就是一个各种社会资源集合迁移的过程。
什么意思？你只要想想中国最好的医院和学校都分布在哪些城市，再对比对比你老家的医院和学校？再看看世界五百强的总部都设立在哪些城市，那些高科技公司在哪里？再对比看看你老家的都是什么公司？
判断一个城市有没有发展潜力是要看该城会不会大力发展高校，招商引资，吸引人才。
很明显，大部分的三四线城市不会这么做。
房产投资，长期看人口，中期看金融，短期看土地。现在开放了二胎生育率依然很低且持续下降，今后总人口数量会减少，且有限的人口也都会涌入一二线城市，毕竟，人往高处走。三四线城市将依然还是那个说的好听点是宜居，难听点是半死不活的城市，唯一变化的是人口慢慢减少。
这里要非常确定以及肯定的告诉大家，三四线城市房价逆势上涨，妥妥的是个泡沫。
大家要留意一个词，“棚改货币化安置”。
以往，政府拆掉棚户区，给你换一套安置房，这叫“实物安置”；现在呢，都流行给你一笔补偿款，你自个儿拿去买房吧。
货币化安置的比例，在一二线城市中大约只有20%，但在三四线城市已高达80%。至于那个房价飙升的芜湖，“货币化安置”的比例是100%！
这笔钱可不是个小数字哦，政府从哪搞到这么多钱？
在2014年年底的时候，在国开行等金融机构中，搞出了一个叫PSL的东东来帮地方政府推进棚改。
PSL，中文名应该叫“抵押补充贷款”。你别管他名字有多洋气，实质就是一种期限长、利率低的贷款。
大家都知道，影响房价的短期因素，其实是货币。如今央妈正在不断收紧货币，但是通过这个PSL，依然可以给地产市场送钱。
这钱有多少？悟空查了下，截止 2016 年末， 央行PSL 余额为20526 亿。
换句话说，两年来，央行为房地产市场定向放水2万亿，而且主要都流向了三四线城市。
上面这张图，大家能看到这两万亿的传导链条。而其实质，就是政府掏钱，让大家改善性购房。既满足了棚户区居民的刚性需求，又消化了挤压的商品房库存。
然后你就看到，在一二线城市普遍限购、限贷、限售、限价，资金锁死的同时，三四线城市的房价水位渐渐抬高，大有领涨今年楼市下半场之势。
除了上面提到的城市之外，悟空最近也发现，山东的威海、胶州、潍坊、临沂等城市，也老是有朋友说房价一直涨……
原因很简单。山东省已经连续3年，蝉联棚户区改造任务的全国冠军了……
根源理清了，那么房价的走势也不难判断。这种纯粹由货币推动的楼市行情，只有短期效应，并不可持续。
大家都知道，一个城市长房价的基本面，或者说长期价值，还是要看“人口净流入”这个指标。
“棚改货币化安置”，只是短期内急剧释放了刚性住房需求，但对于大部分三四线城市来说，人口在不断向一二线大城市迁移，那些房子长期来看，恐怕没多少人来接盘。
现在入场的朋友，未来降价都未必能够卖的出去。所以大家还是要理性分析，看下自己所在城市的具体情况。
总结下来，三四线城市的朋友们，如果是刚需自住，该买就买；但是还想投资的朋友，就别去这些三四线城市投机了。
相反我觉得，在这些城市房子比较多的朋友，不妨在高位抛出一两套，去一二线城市上车。相信后者的增值潜力，大概率会超过前者。
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2015年11月14日 星期六 十月 初三
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