“金九银十”成交未被拉升，市场成交增速放缓0

2018-11-03 11:46:32

“金九银十”是房地产市场的期待，但进入到7月开始市场持续转冷，“金九银十”也并没能扭转局势，三季度开始全国房地产销售市场明显转冷。中央经济工作会议明确指出”坚决遏制房地产上涨“，万科作为龙头房企高喊“活下去”，各能级城市不断出现打折促销楼盘。一线城市供应量上升但共有产权房、限价房等项目网签不顺畅，项目销售两极分化；热点二线城市对冲政策没能改变市场转冷趋势；三四线城市飞速上涨的态势渐趋理性，支撑力不足以支撑市场长期增长。二手房市场方面全国转冷迹象明显。

一、三季度重点城市新房成交面积同比增速持续收窄，整体市场呈现平稳发展态势

据诸葛找房数据研究中心监测数据，2018年2月以来，重点城市商品房成交面积环比连续上涨，8月到达顶峰。同比增速方面，3月-7月成交面积同比增速逐月扩大，8月开始收窄，9月后市场开始平稳发展（图1）。由于三季度以来一线城市供应量上升，供应结构变化明显，成交端相对平稳。项目两极分化严重，放量较多，购房者出现观望情绪；强二线城市政策高压遏制过快上涨趋势，整体市场成交回落明显，房价开始熄火，此前表现良好的部分城市如杭州、武汉、厦门、济南等出现回调；三四线城市库存持续走低，成交放缓，房价增速收窄，房价上涨压力大，整体市场结束过快上涨开始保持平稳发展。

图1：2017.09-2018.09重点城市商品房成交面积及同比增速（万平方米，%）

（重点城市取样：北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、南昌、成都、青岛、苏州、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春、无锡、东莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴。数据来源：各地方住建部、房管局公开数据）

二、三季度一线城市新房供应环比大幅上涨，库存量不断上涨市场成交稳定

6月之后，北京加大新房供应，大量限价房项目集中入市。北京2018年6~9月供应面积同比增长分别为46.78%、150.29%、118.99%、86.13%。三季度初同比增幅陡升并维持高位，9月稍有供应增速收窄迹象；成交面积同比增长分别为-32.98%、-11.59%、51.43%、73.44%，三季度供应量的大幅上涨带动成交上涨。随着供应量的不断增长，成交面积环比明显上涨，7~9月成交面积分别环比上涨34.38%、9.18%、7.09%，供应量增速与成交量增速呈贴合趋势。（图2）

图2：2017.01-2018.09北京新建商品住宅供求情况（万平方米，%）

为保障刚需购房需求得到满足，政府从供给端调整供应结构，大量推进小面积、低总价共有产权房、限价房入市，成交量同比上涨明显。供应量绝对值远大于成交量绝对值与供应结构变化有关。对共有产权房的接受程度及其限制条件、限价房位置差异导致产品性价比差距加大等影响导致项目销售情况两极分化。整体市场受新房供应持续放量带动成交量同、环比上涨。但同时也可以看到，6月之后，北京的供应量远大于成交量，市场并非因成交上涨而转暖，市场观望情绪逐渐增厚。北京库存快速增加，供应量的充足保障市场后续平稳健康发展。

上海2018年6~9月供应面积同比增长分别为-26.63%、22.01%、528.47%、234.68%；成交面积同比增长分别为-28.08%、19.17%、31.32%、13.02%。（图3)。

图3：2017.01~2018.09上海新建商品住宅供求情况（万平方米，%）

2018年1~9月供应量累计同比增长29.42%，成交量累计同比增长5.80%。供应量7月开始上升，8月供应同、环比增速均达到峰值，9月回落。成交量在7月达到环比大幅上涨后，7~9月连续三个月下滑。受供应结构的影响，核心区域楼盘供应逐渐减少，郊区楼盘供应较多，整体市场供应端对成交端拉升有限，8、9月的集中放量未能拉升市场成交，并未改变市场平稳状态。

受供应量及“深八条”影响，深圳楼市已连续18月萎缩。同时广州市场自2017年3月最严政策落地以来，供应、成交量同比下滑明显，2015~2017年市场连续三年呈现供不应求状态（图4）。2016年开始市场成交量呈现连续下降趋势，即便是2017年放开了落户政策，也没能实现市场较好预期，市场转冷迹象明显。

图4：2013-2018.8广州市商品住宅供求年度走势（万平方米，%）

开发商开始打折促销，部分限价房在原限价的基础上也出现打折情况，开发商妥协跑量。北京、上海、广州等城市位置较远楼盘均存在打折现象。但受城市基本面影响，大量人口不断涌入，市场长期仍存在大量需求。

三、热点二线城市成交量开始回落，供应量提升市场退热明显

2018年以来，除5月、6月、9月供应面积大于成交面积，其他月份均处于供不应求状态，市场供应不足，9月较大的供应量缓解了这一现象，同时9月受批准上市面积大幅上涨影响推升成交量上升。受推盘区域较偏僻等因素影响，整体成交量有所下降。三季度热点二线城市价格同比涨幅8.40%。9月热点二线城市价格环比下跌3.04%、同比涨幅6.01%，相比三季度同比涨幅收窄2.39%。此前上涨的许多热点二线城市存在的“日光盘”现象进入7月份以来已不复存在，除受供应区域变化影响以外，热点二线城市整体市场环境有下降趋势。

图5：2017.1-2018.9热点二线商品住宅市场情况（万平方米，元/㎡）

（重点城市取样：10城为成都、重庆、天津、福州、武汉、南京、郑州、济南、苏州、无锡）

打折、降价情况频现。之前市场较火热的济南、郑州、厦门、西安、苏州、南京、海口等城市均在“金九银十”出现打折促销活动，但相对来说整体去化率还是较三季度之前有明显下滑，打折促销并未改变项目去化变慢趋势。热点二线城市市场下行迹象明显，杭州、武汉等城市出台对冲政策，预计不会改变市场预期。

四、三四线市场库存大幅下降，前期增长过快城市回调压力较大

去库存进入中后期，货币化安置仍在加码。热点三四线城市涨幅有所回落，部分前期增长过快的城市存在一定回调风险。部分热点三四线城市已出台限制类政策，但约束力度较弱，后期政策影响有限。

图6：三四线城市去化周期及PSL当月新增情况

（数据来源：诸葛数据研究院）

从整体去化情况来看，目前去库存效果明显，库存量已大幅下降，虽有企业离场三四线，但目前三四线市场存量有限，增量不足。去化周期开始略有回升迹象，需求端逐渐恢复理性，整体市场保持平稳健康发展。三四线城市人口支撑力度不够，市场长期抗风险能力较弱，已开始逐步打回原形。但从供求关系来看，供应量处于高位并开始下滑，需求端逐渐回归理性，但仍保持较大的成交量。中短期内三四线城市仍将保持现有状态平稳发展。

各能级城市受不同原因导致从三季度起市场进入观望期。在整体政策基调不改变的前提下，受政策影响较大的热点一二线城市，传统意义上的“金九银十”开始破功。三四线市场涨幅也开始出现回落，成交端开始回调，投资性需求离场，内生性需求有待积累。总体市场呈现转凉迹象。各地土地市场仍在保持大量供应状态，全国商品房待售面积降幅已经开始明显收窄，房企受利润率及杠杆影响拿地压力较大，纷纷打折跑量回款。政策基调的持续加之市场供求关系的扭转将进一步影响整体房地产市场发展。