诸葛找房解读中央经济工作会议：明确定位、稳定预期，地方政策微调可期0

2018-12-24 11:17:44

2018年中央经济工作会议闭幕，房地产行业作为明年经济工作七大重点工作任务之一的“加强保障和改善民生”中的重要内容，工作要求和方向有了新的要求，会议通稿相关表述虽少，但新意颇多。涉及房地产原文：“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”

2018年中央经济工作会议闭幕，房地产行业作为明年经济工作七大重点工作任务之一的“加强保障和改善民生”中的重要内容，工作要求和方向有了新的要求，会议通稿相关表述虽少，但新意颇多。

涉及房地产原文：“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”

1、定方向：“构建房地产市场健康发展长效机制”被首要提及

房地产市场长效机制自2016年提出后，2017、2018年连续被提出，但2018年被明确放到最重要位置，反映出“房地产市场健康发展长效机制”的迫切性和重要性。

房地产行业发展至今，特别是近20年，由于经济的快速发展、居民生活条件改善、收入水平大幅增加，同时投资需求旺盛，房地产市场波动较大，为了应对市场波动，政府反复出台行政调控政策，引导市场变化，反而在一定程度上加大了市场的复杂性。

房地产市场规模巨大，影响面广，涉及居民民生、金融资产安全，甚至经济健康发展。从基础制度上重新构建房地产行业的发展机制，具有十分重要的意义。未来一到两年的时间，房地产市场长效机制可能会逐步在“土地”“市场”“法律”“税收”等各个关键要素方面有相对明确推进。

2、明确定位：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”

“房住不炒”的定位在2016年提出后，2017年中央经济工作会议通稿并未提及，今年再次被明确，反映出中央对房地产的基础定位不变，也为2019年乃至后续两年房地产市场调控明确了基调，对于刚需需求仍会积极保障，而对于投资投机性需求仍会严控。定位明确，也为房地产市场调控政策的延续和微调确定了基调。

3、 “分类调控”改为“分类指导”，强调因城施策，地方自主性增强

本次经济工作会议中对对城市政府调控自主性提高以及主体责任的明确是最大亮点之一。

我国城市众多，各地房地产市场基础和发展现状情况不同，特别是在过去几年各地严格调控的情况下，城市房地产市场分化明显，城市之间的多样性和复杂性很难用全国统一的政策或者同一方向的政策，因此本次经济工作会议在强调“因城施策”的基础上，更加明确要“分类指导”，尊重不同城市的实际情况，实际上是提高了地方政府在房地产市场调控政策微调上的自主性，更加有利于当地市场的健康发展。

与此同时，在提高地方政府调控政策微调自主性的同时，也继续强调要“夯实城市政府主体责任”，这也将对地方政府形成一定的约束力，防止房地产市场因为政策变化再次出现波动，这也是贯彻执行稳市场、稳预期的基调。

4、 “完善住房市场体系和住房保障体系”，保障民生，构建房地产市场大格局

本次经济工作会议通稿，与过去两年相比，租赁、多主体供给、多渠道保障等住房体系的明确要求被浓缩为“完善住房体系和住房保障体系”，虽然少了具体明确的要求，但更加尊重市场规律，防止再次出现今年租赁市场发展乱象。住房体系的构建是一项长期工程，涉及到多层次的住房需求和承受力，更与土地等生产要素相关，不可能一蹴而就，过度强调某种形式，可能会重演前面二十年在商品房上的市场状况。所以今年描述的改变更加符合行业规律。未来一段时间，市场租赁行业、集体性建设用地建设租赁住房、城市存量建设用地的改造利用仍然是房地产市场的重点突破方面。

5、地方政府专项债券规模大幅增加，棚改规模可期，对市场的支撑仍会有力

今年以来，地方政府棚改项目的资金来源从原来的财政专项拨款或者国开行棚改贷款转变为地方政府发行棚改项目专项债券，今年经济工作会议中明确提出要“较大幅度增加地方政府专项债券规模”，2018年初，国家明确提出了未来三年1500万套的棚改规模，今年初，各地货币化安置棚改政策的调整也引起很多对未来两年棚改规模和力度的担忧，这一表述，很有可能预示着明年棚改规模仍然会维持在相对高位，对于部分二线城市和很多三四线城市来说，棚改项目的资金会得到一定保障，对房地产市场的支撑仍会有一定的支撑作用。

此次会议对房产市场长效调控进行了重新定位，更加突出长效在调控中的重要性，未来政策或会更加稳定，预期更加清晰。同时，对房地产市场大格局进行明确表示，对三四线棚改发展模式进行改革，更加有利于地方因城施策灵活发展。