首套房贷利率预计短期到顶，房企公开融资渠道有所放开0

2018-12-28 11:58:51

11月按揭贷款增量小幅反弹，环比上涨13.44%。（基于房地产市场调控需要以及防范金融风险需求，新增贷款中按揭贷款投向被进一步限制，居民中长期贷款这一基本上可以视同为按揭贷款的数据。）11月份居民按揭贷款增加4391亿元，环比上涨17.72%，同比小幅上涨5.10%，略高于去年同期，按揭贷款增量规模小幅反弹。促进按揭贷款的小幅反弹的原因主要有两方面：一方面是临近年底，部分房企打折促销吸引了少量的刚需购房者；另一方面是部分城市首套房贷利率有所松动，购房者增多。

1、11月按揭贷款额度趋于充足、利率预计到顶

11月按揭贷款增量小幅反弹，环比上涨13.44%。（基于房地产市场调控需要以及防范金融风险需求，新增贷款中按揭贷款投向被进一步限制，居民中长期贷款这一基本上可以视同为按揭贷款的数据。）11月份居民按揭贷款增加4391亿元，环比上涨17.72%，同比小幅上涨5.10%，略高于去年同期，按揭贷款增量规模小幅反弹。促进按揭贷款的小幅反弹的原因主要有两方面：一方面是临近年底，部分房企打折促销吸引了少量的刚需购房者；另一方面是部分城市首套房贷利率有所松动，购房者增多。

数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房

据融360监测数据显示：全国首套房贷平均利率首现“零增长”。2018年11月全国首套房贷款平均利率达到5.71%，相当于基准利率1.165倍，与上月持平；这是全国首套房贷利率连续上涨22个月以来首次出现“零增长”。当前全国首套房贷平均利率已经到达相对高位，后期上涨空间不大；在调控政策不放松下，全国首套房贷平均利率将保持相对稳定。预计未来一些中小型银行会为了抢占市场份额而进行利率调整，但房贷利率很难出现较大幅度的调整。

数据来源：融360；整理：诸葛找房

2、M2同比增速低位持平，企业票据融资增量仍占据主力

M2同比增速与上月持平，处于低位水平：11月M2余额为181.32万亿元，同比增长8%，增速与上月持平，比上年同期低1.1个百分点。月末人民币贷款余额135.21万亿元，同比增长13.1%，增速与上月末持平，比上年同期低0.2个百分点。当月人民币贷款增加1.25万亿元，同比多增1267亿元。人民币贷款增量主要来源于票据融资与居民贷款。

数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房

11月居民中长期贷款同比多增214亿元：11月住户部门贷款增加6560亿元，同比多增约为359亿元。其中短期贷款增加2169亿元，同比多增145亿元；中长期贷款增加4391亿元，同比多增214亿元，小幅增加。

数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房

11月票据融资同比多增约1960亿元：11月非金融企业及机关团体贷款增加5764亿元。其中，短期贷款减少140亿元，同比少增537亿元；中长期贷款增加3295亿元，同比少增873亿元；票据融资增加2341亿元，同比多增1960亿元。近期央行提倡鼓励民营企业债券融资，受此政策影响，11月贷款同比多增350多亿元，企业票据融资仍是主力。

数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房

3、11月社会融资规模增量小幅反弹，委托贷款增量连续两月下跌

11月社会融资规模增量同比小幅反弹：从央行公布的前11个月社会融资数据来看，11月份社会融资规模增量为1.52万亿元，较10月份社会融资规模增量7288亿元，环比上涨108.56%，同比少增3948亿元，下跌26.62%。尽管11月份社会融资规模增量环比涨幅较大，但仍低于去年同期水平，可见社会融资仍不乐观。11月企业债券净融资3163亿元，同比多2310亿元，企业债券融资有所回暖，但表外融资仍持续减少。

数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房

委托贷款增量跌幅连续两月扩大、信托贷款跌幅缩小：11月份委托贷款减少1310亿元，同比多减1590亿元，委托贷款增量跌幅持续扩大；11月份信托贷款减少467亿元，同比多减1901亿元，信托贷款跌幅有所减小。受房地产市场严格调控，表外融资并未好转。

数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房

4、11月房企融资超千亿，借新债还旧债居多

11月房企融资超千亿，借新债还旧债居多：从公开资料整理11月房企已发行及拟发行融资情况可知，11月房企融资规模超千亿，借新债还旧债居多。11月房企融资类型多种多样，利率也各不相同。海外融资成本远高于国内融资，海外融资利率在9.00%~13.75%；国内融资利率在3.69%~8.50%。受国家调控影响，国内融资环境不乐观，尽管海外融资成本较高，但在资金压力下，房企仍会选择发行海外债。