文/诸葛找房房子作为一个家庭的固定财产，可以说是父母甚至两代人打拼置办下来的基业，传统意义上凝聚着父母毕生
文/诸葛找房
房子作为一个家庭的固定财产，可以说是父母甚至两代人打拼置办下来的基业，传统意义上凝聚着父母毕生心血的最大财产，大多会传承给子女。在中国，因为选择房产过户的方式不同，涉及到的费用差别非常大，之前的文章里我们提过多次，房屋过户给子女的方式通常有三种：继承、赠与和买卖。通过计算分析的结论是，对于大部分人来说，“买卖”的方式最省钱也最省事。但这两天出现的一则新闻引起了人们广泛关注：近日，财政、税务两部门联合发布公告，宣布房产继承、赠与直系亲属不征收个人所得税。很多人以为是不是现在继承、赠与要比过去省钱了？根据相关资料显示，房产赠与过户的个税，早在2009年就已取消，那么十年后旧事重提有何意义？
随后两部门对此作出解答，此次仅是把之前的“其他所得”调整为“偶然所得”，因为之前的其他所得项目中具有一定的偶然性质，其他税率并未发生任何变化，也就是说，房产继承、赠与子女该交多少税费还是交多少。
在国外，对于房产的传承已经形成比较成熟的做法，一般会通过立遗嘱的方式进行，但是国内尚未有明确的遗产税制度约束，实施起来相对繁琐，还可能给房主或子女造成不必要的麻烦。现在人们的经济与法律意识都在加强，对于房产过户的最佳方式应该提前知晓，根据每个家庭的不同情况，去选择花钱最少、最省心的房产过户方式。
一、生前赠与
赠与是送别人东西，不需要缴费吗？当然不是，只是手续相对简单，需要签署确认书、办理赠与公证、房产评估和缴纳税费即可。这里只重点说明要缴纳的各种费用，上述提到了个税与2009年已免征，所以在办理过户时只需缴纳契税3%、评估费0.25%和公证费1%。
例如以一套房产总值500万计算，通过赠与方式过户产生的费用为15万契税+1.25万评估费+5万公证费，三样合计21.25万元！虽然减去一项税款，但这三笔钱对于普通家庭来说也是一笔不小的开支，加之以后房价如果继续攀升，所对应的过户费也将同比上升。
二、去世后继承
对于子女来说，遗产继承大多指离世后房产的过户，也就是被继承人死后的规定继承，因为国内很多父母比较避讳生前过户，一是担心养老保障，二是在世时讨论分家易产生矛盾。去世后的继承一般分为法定继承和遗嘱继承，法定继承有一定的顺序，比如配偶-子女-父母是第一顺序继承人，兄弟姐妹-祖父母外祖父母为第二顺序继承人，由于不是独一份的继承，因此现实生活中纠纷繁多。遗嘱继承就是根据老人的意愿处理房产，并无顺序问题，前面提到了，这是发达国家常见的做法，一般在生前就会对房产做好安排并进行公证，所以很少因为房产分割继承的问题对簿公堂。
由于我国并没有实施遗产税，因此去世后继承过户的办理手续比较简单，只需带齐材料完成审核就可以得到房子的过户证明，产生的费用也不多，登记费+公证费等加起来也只有几百到几千元不等。
三、生前买卖
买卖过户的方式同普通的房屋买卖流程一样，个人或委托中介办理都比较方便简单，所发生的的费用主要是契税、增值税、个税及其他登记费。
契税：不动产证满5年且是唯一房产，房产面积小于90平米，契税为交易总价的1%，90平米以上的房产，契税为交易总价的1.5%，若是非唯一房产，契税则为房产交易总价的3%；增值税：房产证满2年可免交，不满2年，则为房产交易总价的5.6%，这个费用不小，所以如果不急最好等满足年限再交易；个税：普通住宅为房产交易总价的1%缴纳，非普通住宅为房产交易总价的2%；登记费用大概80元左右。
同样以一套总价为500万的房产举例，面积在90-144平米之间，且取得不动产证已满5年，按照现行税率，买卖过户三项税费共计12.5万。对比第一种赠与过户方式，整体税费可减少近四成！如果再把时间拉长，随着房产税落地，未来交易环节税费有进一步下降空间，未来的趋势是买卖过户费用只会进一步减少。
通过上述详细的对比，在现下新规下，去世后过户的方式花钱最少，但如果继承的房产非唯一房产，继承人也非独生子女，那么牵扯的分割矛盾纠纷较多，若是继承人本身已有房产，继承过来的房子非唯一房产，那么想要再次转卖，在交易过程中还需缴纳差额20%的个税。因此通过买卖方式过户的性价比更高，花钱少也没有隐患后遗症，更适合大部分群体。
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