文/诸葛找房还记得前段时间因为一套房两三万被人熟知的黑龙江小城鹤岗吗？近日，又有一座城市因为房子“白菜价”
文/诸葛找房
还记得前段时间因为一套房两三万被人熟知的黑龙江小城鹤岗吗？近日，又有一座城市因为房子“白菜价”而出名，它就是以海景房闻名全国的山东小城威海乳山，伴随着“鬼城”、“房价跌回10年前”的言论一夜刷屏网络。
相关数据显示，十年间乳山海景房的房价的确没什么变化，10年前大概3500元每平米，现在的均价仍在4000元每平米左右，楼层高一点房子，一套顶层阁楼的单价甚至低至1800元每平米，一间100平左右的三室两厅南北朝向海景房，总价仅14.5万！小编通过诸葛找房查房价搜索得知，目前北京朝阳区二手房均价7万左右每平米，也就是说乳山的一套海景房才值北京2平米……
如果说东北的煤炭资源枯竭、产业落后、缺少人口做支撑，房价卖出“白菜价”还可以理解，可乳山这是有山有水有资源的海景房啊，面朝大海春暖花开是无数人的理想家园，为何10年间这里的房价不升反降呢？
其实乳山房子白菜价根本的原因是楼市的过度开发，造成过剩，也就是房子建得太多了难以消化。
据《乳山市年鉴》介绍，在打出海景房的名片之前，这里只是一座临海小渔村，2000年后在房产的带动下，乳山房地产投资总额从8800万猛增至7.53亿。到2006年旅游度假区开发后房地产业发展到达巅峰，海岸线上立起200多个海景房项目，大量投资客从大城市跑来置业，房产投资在此后三年一直保持增速发展，至2010年销售面积达128万平方米，完成投资33.1亿元。
但2011年开始，无节制的开发结出苦果，过剩的问题逐渐暴露，2013年乳山房地产竣工面积仅88.52万平方米，不及高峰时期的一半。当时房产开发商多是本地小众品牌，自建房为主，品质较差，因此市场上出现不少烂尾楼。2014年官方对乳山房地产市场的定义为“市场形势不景气”，此后这里的楼市一落千丈。
如今，这里的业主大多由全国各地的外地人组成，不少人都是冲着夏天避暑，过季便走人，所以入住率很低。为何不考虑把房子卖掉？过去冲着海景房投资的人表示，现在房住不炒提出后，房价立刻被打回原形，二手房的价格跌至原价的一半，想卖出去很难。
前有鹤岗，后有乳山的楼市也让我们看清了三四五线小城楼市的一些规律，他们似乎存在着一定的共性。比如城市自身竞争力有限，需求也有限，单纯依靠外来人口尤其是炒房者的进入，房地产市场受调整措施影响难免产生较大的起伏。另外，判断一个城市房地产的发展前景最重要的就是看人口净流入情况，一个城市如果没有人口资源做支撑，房价是毫无抵抗力，尽管这里有丰富的海景资源，也难逃这个铁律。
其次，房子盖了是要有人去住的，每个城市的房子需求都有一定极限，2010年前三年，乳山房地产竣工总面积高达562.34万平方米，供大于求，显然市场根本消化不掉如此多的房源，待房价回归正轨，房源去化难的问题就凸显出来。不是房子盖越多越好，城市就越发达，如果房子盖了入住率却很低，此时的房子也不过是一堆钢筋水泥，不仅不保值还容易亏本。
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