文/诸葛找房时间真是个好东西，前几年，大部分人考虑的都是怎样买房能最大升值。但时至今日，我们不得不开始认真
文/诸葛找房
时间真是个好东西，前几年，大部分人考虑的都是怎样买房能最大升值。但时至今日，我们不得不开始认真考虑这个问题——怎样买房才不会贬值。前天出了一篇《显然，房子贬值已经开始！》，由于想要和大家表述的内容较多，所以就分成了两篇，今天这篇将会针对大家担忧的“房产贬值问题”给出一些解决办法。
这些年关于房产贬值这个问题，不管是已经买了房的或是即将买房的人，大家都很关注。谁也不想自己动辄几十万或上百万上千万的房子说亏就亏了。因此不少说法也广为流传，比如不要买老破小，比如郊区不要碰，再比如不要买资源衰退型城市的房产。这些说法都没有错，但总的来说也容易一杆子打死一大片。
像很多老小区其实还是很不错的，而有些郊区也确实有潜力，当然一些资源衰退型城市虽然在衰退，但依旧有上百万的人口生活在这个城市，大家的购房需求也需要得到满足。所以在小笙看来，各种直接告诉你什么房子不能买的技术流，或许真的未必实用，我们真正缺乏的是，根据自身所在的城市，和自身情况来优化资产的意识。
在技术流上，我们从来不缺指导者，但在意识流上，需要完善的还有很多。毕竟很多人知道解决问题的办法千千万，但最终却没有真正去实践，属于“眼睛看会了，但脑袋和身体并不想行动”，究其原因还是来自于意识不够深刻。而想要自己的房产不贬值，或让自己的房产在买卖市场上始终保持竞争力，那必须从意识上正确看待两个问题。
换房
第一是正确看待换房。大部分人的误区在于，我买这套房的时候就想着要住一辈子，或者是住上几十年，这种想法在老一辈人中尤甚。对于农村老家的房子，我们或许是可以有这种意识，但对于如今的商品房，我们必须从商品的角度来看待（除非你真的是情怀大过天，不在乎房产的贬值）。为什么这么说呢？
早年凭借楼市的红利期，房子自身的贬值与迅速攀升的楼市价格相比，不值一提，但是房子会老，是商品就会有优胜劣汰，就会贬值，而这一点在过去被严重忽视。所以，想着最开始买房时一劳永逸的选择好一个优质房屋来对抗贬值，是远远不够的。时间在流逝，而房屋以及房屋下面的土地价值都在发生瞬息万变的变化（比如商圈的衰退、配套的迁移、学区、市中心的变化等等）。一劳永逸永远比不过跟随大潮而走，而换房就是一件最容易对抗贬值的办法。
在房产领域有这样一句话：没有买卖过几次二手房的人，不足以聊房产。既然想不让自己的房产贬值，就得有付出，而付出的就是时间和精力，不要怕麻烦，通过换房让自己的房屋在市场上始终处于优质房产，未来不愁卖，自然就能对抗贬值。升值部分或者是没有贬值的那部分，比起付出的那点中介费和精力，孰轻孰重，聪明人自然能够有所衡量。
当然，这里有人会说，上面都说了房住不炒，我就应该遵从号召，而不是继续折腾。拜托，你那点刚需的资金，连炒房的门槛都没够上呢，更何况买房换房也只是最底层的置换而已，就别强行给自己加戏了。
变现力
刚刚说到了想要对抗房屋贬值，就要不怕麻烦敢于换房，让自己的房屋始终保有优势竞争力。但我们还需要注意一个概念，那就是有的所谓的“优质房产”其实并不能对抗贬值，为什么这么说呢？因为优质房产并不等于好变现，很多市场上公认的优质房产，在变现时都极其困难。
最简单的例子就是别墅，以及一些高端盘的大面积户型。想要用钱，或者是市场有变动想要撤出资金时，十分艰难。当然上述的别墅只是一个例子，实际上现实生活中，这样难以变现的房子并不少。很多人认为房子变现能力强不强要看价格，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，只要价格低，就没有卖不出去的房子。但这只是心里的想法，往往到了实际操作过程中，又是另一种景象。
在实际操作过程中，很多人真到着急的时候卖房子，比别的房屋便宜个十万，都该哭天抢地了。例如现在一套房子值200万，你要是想200万卖出去可能会花一段时间，如果你卖180万的话，那么这套房子确实很可能会被买走，但这只是可能，而且换取这种可能的前提条件是必须得割肉。更何况还有的房子，你割肉都没用。
比如我们这里十八线小县城，房价都1.x万了，但你挂出来卖试试呢，很可能七折都卖不出去，不是因为价格不够便宜，而是根本没有人买。所以让自己的房子始终有变现能力一定是买房的一个必要条件。变现力能力直接影响房子是否会贬值，变现能力差意味着变现周期长（变现周期长=持有成本增加），变现能力差同样也意味着议价空间大，而议价空间大几乎就等同于“让利”+“自主权降低”。
也就是说任何一套房产，无论是作为居住，还是居住+投资的情况，变现能力一定要达标。最好的办法就是，买这套房的时候想想，三五年之后能不能卖得出去？卖出去能卖到什么价位？会不会亏本？并且每隔两三年复一次盘。当出现犹豫或不确定的时候，就该想想办法了。最后，想说的是，从上篇文章也能看出，大家买房越来越谨慎，事无巨细都想考虑周到，小笙觉得现在这样很好，房子本来就是商品，而如今，它终于越来越像一个“正常”的商品了。
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2015年11月14日 星期六 十月 初三
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