文/诸葛找房在整体趋严的楼市调控中，一线城市已阴跌两年，如今的楼市正在向好的预期靠近，当预期即将达到效果，
文/诸葛找房
在整体趋严的楼市调控中，一线城市已阴跌两年，如今的楼市正在向好的预期靠近，当预期即将达到效果，适当的短期松动也在情理之中。比如临近年底，已有两次小力度的降息，更有5年期LPR首次降低，对待过冷的市场，前有深圳调整“豪宅税”，后有广州社保及税叠加使用、成都三类人才开放购房限制。
由于楼市信息众多，造成人们对房地产的认识不清，有人说趋严毫无动摇，也有人说调控已见底明年会放松。有意买房的人对各种途径传出的信息摇摆不定，对未来楼市和房价缺少认知。其实，不论是反复重申房住不炒，还是“一城一策”适度放松，这都是与时俱进的态度，调控的准则都离不开稳定大局。
眼看2020年即将到来，楼市到底会怎样走，房价涨还是跌，未来房子是“随便挑”还是“抢着买”的状态？我们应该从以下几个因素分析。
2020年后房子供大于求？
过去十几年，房价一直都是“涨多跌少”，一方面货币增速较快。2008年至今货币总量从40万亿增至167万亿，而这些新增货币大多都流入到了房地产中，老百姓把它当做财富升值的投机稀缺品，不仅随时能够沉淀资金、随时变现，也能保值以便养老。
另一方面城市人口不断增加。1998年城市化率才30.4%，到2018年末已达到59.58%，20年间增加近30%，相当于平均每年有近2000万人进城，在强大的购房人群支持下，住房供应端随之大幅增长，从1998年到2016年期间，我国累计新建商品房总数达9797万套，若按照近三年平均每年约750万套商品房竣工量计算，到2019年末，总计大概有1.2亿套商品房，按每套住3人算，商品房数量足够3.6亿人居住。可见，我们房子的总量是够了。
而党媒近日释放的一条信息也坐实了这种说法。11月20日，人民网发表《机构预计2020年全国商品住宅将供大于求》一文，指出从受监测的主要城市数据看，全国商品住宅供求比从2016年后逐渐增大，2019年住宅整体供小于求，接近供求平衡，机构预测，随着全国市场面临调整压力进一步降温，2020年预计供给量将大于需求，房价格局也将随之迎来扭转。
除此之外，经济学家认为，房地产的第一个拐点应该是退休人口增加的时候。一边是老龄化持续，另一边是出生率下降，根据统计部门数据显示，如果总和生育率一直保持在1.6水平，那么人口负增长将提前到2027年，而2018年中国人口出生率为1.094，远低于1.6水平，因此人口负增长可能在2022年提前到来。
所以结合现在的现状，我们不能用过去的固化思维来看待未来的楼市，房地产买房就能致富的黄金期已过，房子“抢着买”是因为房子足够稀缺，这种情形不太会出现，国家目前已从住房供应方面着力，让未来的房屋体系不仅有商品房，还有公租房、共有产权房等多个体系，即便现在还没有买房，也不存在想买买不到的现象。而“随便挑”并不代表房子不值钱，而是会朝着这个趋势转折。
2020年后房价怎么走？
关于房价我们还是应该重点关注权威部门的定调，这才是真声音，而不是人云亦云只看现象忽略本质。
11月28日，社科院发布住房市场分析报告，预计2020年重点城市住房市场总体先抑后稳，房价有望实现软着陆，少数城市仍存在较快上涨或下跌的可能，短期的主流房价预期将由谨慎乐观向有限悲观转变。什么意思呢？权威报告已经承认，楼市转冷是事实，在房住不炒的定位下，房价没有了普涨的机会，但实际上房价一定会呈现出不同的差异化特征，由于一城一策措施，各城市为了稳楼市主动出击，房价大跌不太可能。
同时，根据监测模型和专家评价，报告对10个城市房价提出了参考性预警预报。其中可能一般性上涨的城市有：深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波；房价可能一般性下跌的城市有：北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海。
很明显，存在多个核心带动的长三角和珠三角区域，未来楼市前景被看好，相反的京津冀城市群，由于北京监管严格，市场的核心带动作用受到影响，整个市场预期必然下降。而经济增长趋缓、城市人口吸引力相对下降的三四线城市，房价下跌的城市占多数。
现阶段购房者该考虑的不光是买房卖房的问题，而是如何合理优化房产。最好是保留城市群、都市圈的优质资产，减持郊区或三四线城市的非热点居住片区的房产，因为在这些地方持有房产的人进本亏钱，等到需要用现金时，会发现很难变现。
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2015年11月14日 星期六 十月 初三
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