文/诸葛找房与两三年前，人们极度乐观的态度截然相反，今年以来，房地产行业出现了不少悲观情绪——多个“菜价房
文/诸葛找房
与两三年前，人们极度乐观的态度截然相反，今年以来，房地产行业出现了不少悲观情绪——多个“菜价房”城市引发关注；一线城市去化压力增大；二线城市降低落户门槛疯狂“抢人”；近500家房企宣告破产；上市企业纷纷靠甩房“续命”；地产大亨接连清空手下产业；“稳中有降”的城市逐月增加；房产交易的议价空间拉大，交易周期却在拉长；曾一度高傲的房地产从线下向线上发展；交房与质量维权事件集中涌现……
在这一年里，楼市发生了太多事情，有好有坏、有冷有热、有升有降，可谓变幻莫测，让人摸不到头脑。而每有丝毫变动都会引得人们反复推敲，生怕自己因放过细节而吃亏，但是这样也容易造成草木皆兵和过度解读。那么，未来5-10年后，房子会成为“烂白菜”还是“真铂金”呢？我们上述提到的几个现象来分析一下。
首先，“房住不炒”将被长期贯彻。总有人认为，此轮调控是暂时性的，总有放松的那一天，因此仍抱有卷土重来的希望。每当诸葛小编遇到这样的人都感觉很无奈，油盐不进，说再多都是徒劳。只能说，金钱和利益真的可以蒙蔽一个人的眼睛。
在今年的前11个月里，全国共出台调控新措550余次，这样的频率无疑是空前的。从房贷利率、房企融资、限购、限贷、限售，以及整顿房地产行业秩序等方面，可谓全方位、多角度。在这一年里，每每召开重要会议，或是发生热议事件，官方发言人和官媒都会重申“房子是用来住的，不是用来炒的”，并强调不再用房地产来拉动和刺激经济。这些表达已经十分直截了当了，说的明白的不能再明白了。
换言之，未来买房自住或者出租都可以，但是恶意囤房抬价，则是不被允许的了。比如近日，深圳的楼市一片火热，房东违约抬价事件闹得沸沸扬扬。当地住建局对此可谓高度重视，并表示将对发布集体涨价言论相关当事人进行约谈，暂停涉事小区的二手房网签手续办理。如业主确需交易，需签署交易风险知晓书，相信这仅仅是严惩乱象的开始。而作为购房者，也需要思虑周全，切记盲目跟风，冲动消费。
其次，地产大亨纷纷退市，上市集团靠抛房“续命”。继李嘉诚、王健林甩房之后，10月底，潘石屹也被爆出转卖手下“八大金刚”，众人纷纷猜测是不是楼市真的不挣钱了呢？对此，从潘石屹手中接过SOHO产业的孙宏斌表示：
“这一次的房地产调控不太可能会放松，作为开发商一定不能把这次调控当成短期的，一定是长期的”。可以看出，他对行业的看法非常理性，也并不悲观，不然他也不会明知山芋烫手却还要去接。换句话说，就是房地产的发展还有潜力，只是不能再过分暴利。只有要遵守规则，才能走的长远。
而近日，多家上市集团也开始大量抛房，此举引得当地监管部门的关注，并下发了“关注涵”，要求企业给出合理解释。对此，业内权威人士指出，卖房保壳、补贴保壳等乱象，之所以多年来屡禁不绝，并不是退市监管不严，本质上是退市制度设计问题。好在目前科创板更严退市制度已经推出，今后此类乱象将不会再有生存空间了。不过，这一现象也从一定程度上表明，房子“稳准不赔”的时代已经过去了，投机者们也该引以为戒。
最后，今年有近500家房企宣布倒闭，平均每天1.5家。这一消息被业内频频引用，愈传愈烈，甚至被过分解读为“照此发展将会有80%开发商死掉”，但现实真是如此吗？据统计，我国有近10万家房地产企业，即便其中四五百家破产，也只占百分之零点几。因此，人民日报只回应了一句话：房企破产是市场正常现象。
也就是说，就算是头两年房市一片火热的时候，也会有这么多企业因经营不善而倒闭，这不足以作为看衰楼市的依据。抛开这些现实性的因素，理论角度也不谋而合。
一来，城市化率已经达到60%，城市群和人口正在发生变化。二来，老龄化趋势加重，人口负增长现象正在临近。三来，土地增量正在减少，未来“改造维护”将逐渐替代“大拆大盖”。正如孙宏斌所说：过去大家在抢增量，以后就是抢存量，这是一个特别大的变化。四来，货币供应M2增速趋缓，货币贬值驱动力将减小。
经济学家任泽平说过这样2句话：一是，“除去‘猪’的因素，其实是通缩的”。也就是说，货币供应降速还是挺明显的，未来10年，货币贬值压力显然没有过去那么大了。二是，“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”。专家这话的核心意思，无非就集中在“人口、土地、金融”6个字上，各地不同城市情况不同，还要具体问题具体分析。
而作为普通购房者，我们没必要考虑那么多，也没必要敏感和紧张，更不该太过咬文嚼字，还是应该保持一颗平常心去看待楼市。菜价也好，金价也好，都不是绝对的。“烂白菜房”并不是指房价就跟大白菜一样，而是可能会存在“有价无市”的情况。“黄金屋”也并不是指房子会像黄金一样稳涨保值，而是指是否物尽其用，物超所值。闭着眼买房的“红利期”已经过去了，继续深陷回忆必然是有弊无利的，还是迟早看清现实吧。
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