上海热销小三房户型横向评测，哪些户型值得买，万科第三，第一是？0

本次评测，均为上海在售或者即将发售的新盘，100平米以下的小三房户型，具体涉及如下几个项目：

中海臻如府

万科青藤公园

浦发东悦城

海玥瑄邸

保利云上

保利玲玥公馆

宝地佘山1号

由于本文太长，因此先给出评测结果：

总分排名如下：

  还有四个关键维度的评比  

万科青藤

根据各维度指标，

我们还给大家推荐一个最佳资源占有户型：

保利玲玥公馆83平3房户型。

下面是每个户型的详细评测：

评测方法如下：

什么才是好户型？

我们从以下几4个维度给出了定义：

面宽指数（40分）：户型的第一资源，面宽占有的越多越好。

通透指数（20分）：注意，不是狭义上的南北通透，而是客餐厅部分的连通感受，客餐厅阳台连通度越高，分数越高。

功能指数（30分）：功能完整程度和舒适度的乘法，功能越丰富，越合理，分数越高，但是如果为了增加功能，而造成各个空间太小，分数也会被拉低。

可变指数（10分）：有些户型原始布局一般，但是经过改造后可以变好，甚至还能实现不同生命周期的生活场景，承重结构越灵活，改造潜力越大，分数就越高。

特别说明：

得房率和面积，为什么不在我们的核心维度，原因是它是所有维度的分母，简单说，每一个指标都已经反映出面积和得房率了。

如果你有兴趣，可以看一下我们的具体公式以及说明，如果觉得太烦，可以跳过。

具体计算规则说明：

所有维度的分数，脱离了销售面积，都难以衡量，因此所有项目的得分，都是我们打分后➗销售面积的产物。

以下正式评测

中海臻如府99平3房户型

面宽指数（40分）：三面宽朝南，市场主流配置，因此可以得到36分，除以99平米的面积，得分36.36

通透指数（20分）：客餐厅部分，基本连通，但是既不南北通透，连通感受也并不好，因此只能得到9.1分。

功能指数（30分）：首先3房2厅2卫，玄关，洗衣晾晒的家政阳台，应有尽有，算是比较合理的功能布局了，两个卫生间也都比较舒适，能够满足正常家庭的恶使用，但是厨房比较小，收纳功能明显不足，并且很难扩展，因此只能得到24.24分。

可变指数（10分）：承重墙鱼骨状伸向内部，卫生间排水锁定基本格局，户型可变性很少，因此只能有3.03分。

综上，本户型总得分为72.73分，本次评测平局分72.02分，仅高于本次平均分一点，并不是一个非常出色的户型。

下面是这个户型的居住进化户型评测卡：

万科青藤公园96平米3房户型

面宽指数（40分）：两面宽朝南，然后东西向客厅采光，也算是比较多见的配置，但是的确不如三面户型的资源占用更好，因此我们只能给出30分，除以96平米的面积，得分为31.25分。

通透指数（20分）：客餐厅部分，基本连通，但不是南北通透，连通感受还算可以，同时借用可分可合的书房增加通透性，因此可以得到12.5分。

功能指数（30分）：3房2厅2卫，基本合格，洗衣晾晒也算不错，卫生间厨房中规中矩，次卧室还有个小衣帽间，客餐厅的横厅布局也是加分项，但是玄关缺失，只能利用公共部分来接一下，因此得分26.1分。

可变指数（10分）：由于客餐厅连通，加上厨房到次卧室之间没有承重墙，因此户型未来改造的可能性相对较大，因此可以得到6.67分。

综上，本户型总得分为76.52分，比平均分高4分，对于万科来讲，也不是很惊艳的户型设计。

下面是这个户型的居住进化户型评测卡：

万科青藤公园99平3房户型

面宽指数（40分）：这个户型，从面积，到面宽占有，都和刚刚中海的户型非常一致，所以得分也是36.36

通透指数（20分）：也和中海的户型很相似，客餐厅部分，基本连通，但是既不南北通透，连通感受也并不好，但是厨房里用了可以打开的移门设计，因此可以得到10.1分。

功能指数（30分）：和中海的户型非常接近， 3房2厅2卫，玄关，洗衣晾晒的家政阳台，都有了，两个卫生间也都比较舒适，亮点是厨房比中海的大一点，同时主卧多出了衣帽间，因此能得到27.27分。

可变指数（10分）：这个户型的可变性非常强，可见万科花了很大心思在结构设计上，整个户型只有一根剪力墙插到卧室和客餐厅中央，其他地方全能打通，管井也都布置在角落，简直可以媲美框架结构的户型可变性了，所以得到9.1分的高分。

综上，本户型总得分为82.83分，高于平均分10分，排名第三，绝对属于优秀的户型。

下面是这个户型的居住进化户型评测卡：

浦发东悦城96平3房户型

面宽指数（40分）：同样三面宽朝南，但是面积小一点，所以得分为37.5

通透指数（20分）：通透性也和中海如出一辙，9.38分

功能指数（30分）：3房2厅1卫，在现在的96平米户型里，算是功能有硬伤了，但好在厨房比较大，而且各个空间都放大了一点，同时餐厅边上的储藏室虽然现在明显不合理，但是未来对收纳的改造还是有利的，因此功能得分为19.79分

可变指数（10分）：这个户型给人的惊喜，就是可变指数，一样很少剪力墙，除了厨房烟道布置优点阻碍未来的可变性外，其他的都与万科户型不相上下，所以可以得到8.33的高分

综上，本户型总得分为75.00分，属于中规中矩的户型。

下面是这个户型的居住进化户型评测卡：

海玥瑄邸99平3房户型

面宽指数（40分）：这个户型是个端头套，因此不仅有3面宽朝南，还有侧向残光，占用资源更多，因此得分37.37分

通透指数（20分）：这个户型在南北通透性上，其实并不比之前的户型好太多，因为空间感受其实完全相同，只能说夺占一个北面厨房可以间接采光的优势，所以得分13.13分。

功能指数（30分）：99平米制作了3房2厅1卫，而且卫生间还非常小，很不好用，算是这个户型的败笔，索性客餐厅厨房都很大，独立玄关也很大，三间房间都能睡人，主次卧分开这些布局，拉回一些分数，最终得分20.2分

可变指数（10分）：这个户型剪力墙深入比较多，管井布置也都影响改动格局，因此这项分数，只有3.03分

综上，本户型总得分为73.73分，也仅仅高于平均分一点，不是很理想的户型。

下面是这个户型的居住进化户型评测卡：

海玥瑄邸95平米3房户型

面宽指数（40分）：95平米2面宽，而且还是中间套，因此面宽资源占用少，只能给18.95分

通透指数（20分）：这个户型客餐厅非常不完整，中间走道很细，根本谈不上通透感，因此只能给5.26分

功能指数（30分）：这个户型3房2厅1卫，卫生间太小，餐厅太小，书房过于狭长，厨房不小但是布局不好，操作台面不足，核心原因就是，走道浪费了太多面积，造成功能布局很差，只能给出14.74的低分。

可变指数（10分）：这个户型剪力墙布置凌乱，户型非常复杂，除了书房和主卧室那里有调整的可能，几乎没有其他改动的余地，因此只能给出2.11的低分。

综上，本户型总得分为41.06分，是本次评分垫底的户型。

下面是这个户型的居住进化户型评测卡：

保利云上98平3房户型

面宽指数（40分）：这个户型其实不是3面宽，是3.5面宽，是我们所有户型里面，资源占用比较大的，加上只有98平米的面积，因此得分38.78分。

通透指数（20分）：整个户型虽然没有南北通透，但是鉴于横厅以及南湘大阳台的关系，通透感还是很不错的，因此得分11.22分

功能指数（30分）：功能方面，3房两厅2卫，横厅布局，玄关稍弱，但是亮点是主卧室还有衣帽间，书房比较方正，可以住人，因此得分26.53分

可变指数（10分）：这个户型唯一遗憾的，就是结构比较多，承重墙伸入卧室区，所以可辨性不高，但好在横厅本身存在一定的可变性，因此能够给出7.14分

综上，本户型总得分为83.67分，高出平均分11分，是本次的亚军户型，值得推荐。

下面是这个户型的居住进化户型评测卡：

保利云上83平3房户型

面宽指数（40分）：这个户型最大的亮点，就是83平米小面积，实现了3面宽，而且是端头套，资源占用性价比很高，得分43.37.（特别说明，由于我们打分方式是根据单项内容客观打分，再除以面积，所以会出现得分高于总分的情况，这样不仅不影响对比排名，而且加权了面积以后，更加可观）。

通透指数（20分）：客餐厅连通，进深稍短，通透感有限，所幸厨房和餐厅的关系比较好，能弥补一下，但是面积加权以后，得分也有8.43分。

功能指数（30分）：3房2厅1卫，功能上的确有硬伤，而且这个卫生间实在太小，配3房的居住状态，一旦有了孩子，洗澡就成为大问题，同时玄关过大，浪费面积，餐厅又比较小，各个卧室也都不大，优势是厨房还比较大。所以基础得分不高，但还是因为面积比较小，所以加权后得分21.69分

可变指数（10分）：这个户型承重墙很多，卫生间管井安排也在不在角落，因此基本没有什么可变性，得分3.61分；

综上，本户型总得分为77.1分，虽然未能进前三，但是也非常优秀，尤其是在面宽资源占有上，排名第一，这种户型未来绝对容易出售，面积小，资源多。

下面是这个户型的居住进化户型评测卡：

保利玲玥公馆94平米3房户型

面宽指数（40分）：这个户型，比保利上一个98平米又进化了，3.5面宽，只有94平米，因此，这项得分40.43；

通透指数（20分）：通透性忧郁增加了独立玄关，所以横厅的感觉会差一点，所以得分为10.64分

功能指数（30分）：基本上也和之前那个户型相同，但是增加了独立玄关，所以得分高一点，28.72；

可变指数（10分）：这个户型明显感觉是在之前98平米的基础上进化而来的，因此整个户型的面积控制的更小，结构和管井控制的都更好，因此整个空间只有客餐厅和卧室中间有承重墙，其他地方哦度能变，可变性堪比万科那个户型，所以得分8.51的高分，如果阳台的承重墙能去掉，能打通进客餐厅，就更加完美了。

综上，本户型总得分为88.3分，荣获本次评测冠军，值得推荐。

下面是这个户型的居住进化户型评测卡：

保利玲玥公馆83平3房户型

这个户型几乎和保利上一个83平米户型是一样的，但是在户型可变性上有进化，所以前三个分数相同。

面宽指数（40分）：43.37

通透指数（20分）：8.43

功能指数（30分）：21.69

可变指数（10分）：这个户型的变化，首先是取消了次卧室和客厅之间的承重墙，第二卧室的管井换到了边上，因此可变性明显增加，得分6.02

综上，本户型总得分为79.51分，同样是一个优秀的资源占有型小户型，所以也特别值得推荐，同时荣获我们本次评测的最佳资源占有奖。

下面是这个户型的居住进化户型评测卡：

宝地佘山1号98平3房户型

面宽指数（40分）：2面宽户型，利用端头采光了一个小房间和一个卫生间，资源占用不是特别好，只能给23.47分

通透指数（20分）：这个户型进深很大，而且客餐厅中间转折了一次，通透性只能7.14分

功能指数（30分）：3房2厅2卫，算是基本功能保证，厨房卫生间面积也够用，但是没有玄关，同时餐厅被迫变成通过空间，浪费较多，因此只能得到24.49分

可变指数（10分）：这个户型在可变性上，还可以可圈可点的，书房本来就开放，两个卫生间都不是承重墙，让整个卧室区未来变化的可能性较多，得分8.16分。

综上，本户型总得分为63.26分，排名倒数第三，不是一个优秀户型。

下面是这个户型的居住进化户型评测卡：

宝地佘山1号 95平3房户型

这个户型和上一个户型几乎一样，明显是上一个户型的中间户，面积少了3平米

面宽指数（40分）：由于中间户，用夹缝采光，因此资源占用更差，18.94分

通透指数（20分）：餐厅面宽比上一个更小，因此通透性分数也少一些，5.26分

功能指数（30分）：餐厅更小了，因此功能分数也比较差，只有23.16分

可变指数（10分）：这个户型，由于中央增加了剪力墙，一下子变的很难改动，可变指数只有3.16分

综上，本户型总得分为50.52分，倒数第二，同样不是一个好户型。

下面是这个户型的居住进化户型评测卡：

  快戳［居住进化］，一键跳转［老曲户型课］