​北上广深，你们已经是前浪！0

我是大师兄，拥有20年记者经验的媒体人，对楼市有着独到的观察、解读。我将用一年时间，带领大家走遍中国的新一线城市。跟着大师兄，有肉吃!北上广深，你们已经是前浪！

上期我们讲了国运，本期我们讲城运。

城市是分级分档的，一二三四五；当然，级别不是一成不变的，可升可降。

我们首先关注第一档的北上广深。

“浪奔浪流

万里滔滔江水永不休

淘尽了

世间事

混作滔滔一片潮流

……”

20年前，我与同学们唱着这首歌，告别校园，奔向祖国四面八方，彼时，北上广深是首选目标。

又到毕业季，我们那一代早已是前浪，北上广深，在90后的眼中，却光环不再，逃离北上广，成为新的浪潮。

传说中的“第一天团”

他们是传说中的超大城市，在许多城市还在努力成为大城市的时候。

他们是名副其实的“第一天团”，GDP均在2万亿元以上，GDP总和占全国总量的10%以上。

他们的名字响亮：北上广深！截至2020年1月17日，总部在上海的A股上市企业为339个，北京为349个，深圳为315个，广州为110个。

然而，与之相应的是，他们的房价也让人高攀不起，甩开其他城市N条街。

北京、上海、广州、深圳、重庆十年房价走势图

1北京：前浪已入港，后浪上车难

“北京的金山上

光芒照四方

……”

北京，无数人向往的地方。

我的老班长老尉很庆幸他成为了北京人。老尉跟我一样，都来自小县城。初到北京，老尉也曾迷茫过，不知何去何从，不过，他一路拿下了本科、MBA的文凭，也找到了心仪的另一半，2006年，在朝阳区安家落户，如今，他那可爱的“小棉袄”已经上学了，当初购置的大HOUSE也回报了他的坚持——房价已经翻了数番。

90后美女小李就没有这种幸福感了。两年前，她从内蒙古老家来京发展，工资虽然比之前高了几千元，但是面对北京高不可攀的房价，徒叹奈何，只能与表姐合租。尤其是疫情的爆发，更是让小李心生去意：在北京打拼，太难了！

离开北京的不止小李一人。受疫情影响，大量企业复工难，于是，网上出现了大量甩卖物品——又一波北漂与这座城市告别了。这是继北京整顿群租房行动以来的又一次大规模离京潮。

数据来源：《2020年大学生就业力报告》

一份针对毕业生期望就业城市的调查显示，京津冀整体就业吸引力低于长三角地区，除北京外，京津冀地区仅天津、石家庄上榜，且北上广深与成都、杭州、南京的差别并不大，成都的吸引力与广州、上海已经持平，高于深圳。

北京是首善之地，地位超然，政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心，北京宛如磁石一般，吸引来了无数的人、钱、物。

北京也有烦恼，雾霾、堵车、高房价、群租房……

北京像磁石，也像黑洞，吞下了太多资源，北京本身消化不良，周边城市还叫苦连天。

北京也意识到了这个问题，近年来着力于疏解非首都功能，京津冀一体化、北京城市副中心、雄安新区……这些举措先后横空出世，并无一例外地成为人们关注的焦点。

2019年，京津冀GDP总量达到8.46万亿元，与粤港澳大湾区（11.6万亿元）、长三角（20.4万亿元）有一定差距，其中，河北在京津冀协同发展、雄安新区规划建设、北京冬奥会筹办等多重红利下迎来重大机遇，成为京津冀的新增长极。

由于北京严控人口、产业疏解、生活成本高等多种因素，北京已经连续三年人口负增长，北京外溢人口有向石家庄、廊坊等地聚集的趋势。

具体到楼市，环京地区管控依然严格，购房门槛很高，天津、石家庄、保定等地成为承接北京购房需求的新选择。

在大师兄看来，北京的这一通操作，用心良苦，而对于大部分北漂的90后而言，现在上车，已经晚了，不妨将目光转移到其他地方。

2上海：江浙沪争相起舞，长三角向纵深行

我与同桌老冯自从高中毕业一别就是十年，再次见面，是在上海，学生时代那个一身肥肉的冯胖子不见了，取而代之的是一个精干、睿智、老练的社会精英。老冯坦言，这全拜上海所赐，他从读大学、到就业、到安家，都是在上海。

说起上海的巨变，老冯提起了一句老话：“宁要浦西一张床，不要浦东一间房。”

再看今日的浦东，高楼林立，上海中心、金茂大厦、环球金融中心……

2018年的浦东新区生产总值就突破了1万亿元，成为“中国经济第一区”，张江高科技园区、陆家嘴金融贸易区、世博园、迪士尼乐园……无不名声在外。

浦东，是上海的缩影。

上海，中国第一国际大都市，经济实力毋庸置疑。无论是以前的“上青天”（上海、青岛、天津），还是现在的北上广深；无论是全球公认的四大金融中心（上海、纽约、伦敦、东京），还是傲视全国的长三角经济圈。

楼市方面，上海与北京极为相似：

一、房价高得令人咋舌。最新数据显示，黄浦、静安、长宁、杨浦、徐汇是上海市房价最高的五个区域，其中，黄浦、静安、长宁三区的房价均超过10万元／平方米，黄浦区的成交均价高达120006元／平方米，成为上海房价最贵区域。

二、成交情况普遍量跌价升。最主要原因即政策原因定调“房子是用来住的、不是用来炒的”，将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，既抑制泡沫，又防止大起大落。上海作为房价上涨热点城市，是重点调控对象。

三、土地稀缺，价格飞涨。上海的土地可谓真正的寸土寸金。上海西站、徐汇滨江百亿地王频出。

正是在这种背景下，2019年5月13日，《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》出炉。

上海不用再唱独角戏，江苏、浙江甚至安徽都来为之分忧。

“苏常熟，天下足。”长三角鱼米之乡，向来是中国最富庶的地方，如今更是集聚了诸多中国百强县、百强乡镇，加之交通发达，彼此联系紧密，在大师兄看来，未来，长三角腹地广阔，将拥有更多发展机会。

3广州：昔日风头强劲，今有被超越之感

我的一位老乡英子中专毕业后南下广州，闯荡数年，最大收获，就是房子，不仅广州有房，佛山有房，在其他省份还有房——打工妹摇身一变成包租婆了！

其实，在广州，有N套房的“房姐”不算稀奇，甚至经常有上百套房产的“房祖宗”、“房奶奶”见诸媒体。

广州，向来以富闻名，又得改革开放风气之先，想当年，数不清的打工妹、打工仔蜂拥而至，广州火车站一度人满为患，珠三角成为中国最洋气、最有活力的地区。

广东人是非常自豪的。为什么？中国四个一线城市，两个城市在广东。

但是，现在的广州人有点郁闷。为什么？本来千百年中，华南独此一份，但是，自从深圳横空出世，不仅单核变成双核，小弟还超过了大哥。

前文曾经梳理了四大城市的A股上市企业数量，深圳为315个，广州为110个，广州远远落后。

再看2019年城市GDP排名，深圳为26927亿元，广州为23628亿元，重庆为23605亿元，广州不仅落后于深圳，而且被重庆紧追。

不妨再来看看独角兽公司数量，独角兽公司指的是成立时间较短，估值在10亿美元以上的初创企业，它代表着未来较好的发展前景，也可以看出一个地区创业的活力和未来的发展潜力。截至2019年第一季度末，深圳总共有16家独角兽公司，包括了微众银行、大疆无人机、柔宇科技、房多多、丰巢科技等；广州只有8家独角兽公司，包括了小鹏汽车、云众科技、名创优品、汇桔网……

最后看看2020最新房价，深圳均价68372元/平方米，排名全国第一；广州均价33890元/平方米，排名全国第六。

第六？

没错！

厦门均价46028元/平方米、三亚均价36167元/平方米，都已经超过广州，且高出一大截。

因此，广州现在不仅对标不了同省兄弟深圳，更有掉队的可能。大师兄想说，广州啊，该从成摞成摞的房本上醒醒了。

4深圳：解决发展空间难题，浪头才会更有动力

最后，我们来说说深圳。

压轴出场的，往往最牛。深圳就是。

相比其他老哥，深圳是非常年轻的，也是最有闯劲、最具开拓精神、最富有传奇色彩的——仅用40年，就从一个小渔村变成了国际性大都市，深圳，不愧为中国第一经济特区！

我的老同学少平学生时代沉默寡言，后来驻外工作数年，归国之后选择了落户深圳。两年前，我第一次踏上深圳的土地，少平已是一家公司的财务总监，他意气风发，带着我感受深圳脉搏，“看，那就是腾讯总部大楼！”“那是华为！”……

深圳不仅有腾讯、华为，还有中兴、大疆，还有恒大、万科，还有……

深圳是中国的“硅谷”，代表着中国的未来与希望。

最新数据显示，5月，一线和三四线城市房价同环比均上涨，二线城市房价同环比均下跌，其中，一线城市5月二手住宅市场均价为61279元/平方米，环比上涨1.19%；同比变化来看，较2019年5月上涨0.85%，主要由深圳上涨带动：深圳二手住宅市场均价为68372元/平方米，其环比涨幅达2.69%；同比涨幅达6.53%。

不过，深圳最让人担心的是发展空间受限。深圳的面积是上海的1/3，广州的1/4，北京的1/8，土地容量不足带来一系列的发展问题。

有专家指出，深圳处于高密度+高房价+高租金+低配套+低供给的发展困局。

为此，人多地少，一直是深圳发展必须要解决的难题。

2010年，宝安、龙岗被正式划入深圳经济特区范围，深圳总面积扩大了近5倍。

2011年，广东省委、省政府批复《深汕（尾）特别合作区基本框架方案》，正式设立深汕特别合作区。深汕特别合作区的成立证明，“扩容”对于深圳来说是一种有效的办法，不仅能够为深圳发展拓展出充足的空间，也能以深圳的影响力带动该地区的发展。

2019年，粤港澳大湾区横空出世，珠三角再迎发展契机，广州、深圳携手港澳，共同打造粤港澳大湾区，建设世界级城市群……

深圳是一线城市中最年轻、最能闯、最富有创新精神的，大师兄认为，只有切实解决了发展空间问题，深圳的动力才会更加澎湃，才不致被后浪超过。

“大江东去，浪淘尽，千古风流人物……”回望过去，北上广深确实实现了一批人的梦想，为追梦的70后、80后实现了资产的保障。当年在八通线沿线、北三县等地置业的工薪阶层，如今都成了千万富翁，可作为这场大潮的见证。

“前浪”将去，我们接下来会谈谈“后浪”。相比北上广深，谁能担得起后浪之名？哪里会掀起造富潮？欢迎关注大师兄，读懂城运！

附：全国70城市最新房价图

更多购房事宜可添加We家置业顾问微信（17874545471）进行咨询。

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