盘点全年市场 多政策将加大楼市回暖0

投资风向标

时近年关，又到了盘点全年市场的时候。

2015年的楼市，商品房的销售额与销售面积都经历了“绝地打反击”式的触底回升。据国家统计局最新公布的数据，今年前11个月，我国全国房地产开发投资87702亿元，同比名义增长1.3%；商品房销售面积109253万平方米，同比增长7.4%；商品房销售额74522亿元，增长15.6%。

不过，在销售放量的同时，楼市依然面临着去库存的压力。截至11月末，全国商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。好在除了10月涨幅略有收窄，下半年其他月份商品房销售增速均保持了逐月递增的趋势。

业内人士认为，多重利好政策影响下，一二三线城市成交量均平稳上升，库存压力继续得到缓解。展望未来，围绕国家去库存战略导向，更多相关财政、货币等支持政策将陆续出台，楼市“暖冬”可期。价格方面，部分一二线热点城市受需求热度及高价土地成交影响，房价上涨压力依然较大；而多数二三线城市未来随着库存压力缓解，房价有望逐步止跌企稳。南方日报记者牛思远实习生欧楚欣

数据

11月国内商品房销售增速继续上升

不同城市楼市表现分化愈发明显

12月12日，国家统计局公布了《2015年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况》。数据显示，2015年1-11月份，我国全国房地产开发投资87702亿元，同比名义增长1.3%；商品房销售面积109253万平方米，同比增长7.4%；商品房销售额74522亿元，增长15.6%。

值得注意的是，1-11月份尽管在全国房地产开发投资增速、房地产开发企业房屋施工面积、房屋新开工面积、房屋竣工方面面积、房地产开发企业土地购置面积等房地产开发投资相关指标均出现增速回落或同比下降的情况，但在商品房销售方面的数据却显现出了亮点。

其中，1-11月份，全国商品房销售面积109253万平方米，同比增长7.4%，增速比1-10月份提高0.2个百分点；商品房销售额74522亿元，增长15.6%，增速提高0.7个百分点。

从区域来看，除了西部地区商品房销售面积增速回落0.1个百分点，不管是东部地区还是中部和西部地区，1-11月份在商品房销售面积、销售金额的同比增长和增速指标上均为正值。

如果仅从11月份当月数据来看，国内商品房销售“升温”态势更为明显。国家统计局数据显示，11月全国商品房销售面积14355万平方米，同比增长8.6%，增速比10月份提高3.1个百分点；销售额9732亿元，增长20.2%，增速提高7.8个百分点。

在商品房销售市场回暖带动下，今年房地产开发企业到位资金总体呈逐月向好态势。但是，尽管销售增速在提升，“去库存”压力依然是当前楼市的一大问题。11月末，商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。

就“去库存”压力而言，不同城市的压力也有所不同。国家统计局投资司高级统计师李皎表示，全国商品房销售增速小幅提高，主要是由于11月份重点城市销售增速提高。1-11月份40个重点城市商品房销售面积增长10.1%，增速比1-10月份提高0.9个百分点；非重点城市销售面积增长5.7%，增速回落0.3个百分点。

而从整体回落的房地产开发投资增速指标来看，不同城市间的分化也日益明显。

市场

11月百城住宅均价连续四个月“双涨”

一线城市全年成交同比增逾50%

根据相关研究院日前发布的《11月百城价格指数报告》，2015年11月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10899元/平方米，环比上涨0.46%，涨幅较上月扩大0.16个百分点，同比上涨2.93%，涨幅较上月扩大0.86个百分点。这已经是全国百城均价环比、同比连续4个月“双涨”，显示出11月全国房价整体仍呈平稳回升态势。

环比方面，从涨跌城市个数看，41个城市环比上涨，56个城市环比下跌，3个城市持平。与10月相比，11月价格环比上涨的城市数量减少7个，其中涨幅在1.00%以上的城市有8个，较上月减少9个；11月价格环比下跌的城市数量增加4个，其中跌幅在1.00%以上的城市有15个，较上月减少6个。

同比方面，2015年11月，住宅价格同比2014年11月上涨的城市个数为34个，上涨城市个数较上月增加1个。其中，房价同比涨幅超过10%以上的城市有4个；涨幅介于1.00%-10.00%之间的城市有23个；涨幅在1.00%以内的有7个城市。

同比2014年11月下跌的城市个数为66个，较上月减少1个。其中，跌幅超过10.00%的城市1个；跌幅在5.00%-10.00%之间的城市有18个；跌幅在1.00%-5.00%之间的城市有40个；跌幅在1.00%以内的城市有7个。

另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20391元/平方米，环比上涨0.99%，涨幅较上月扩大0.34个百分点；同比上涨7.63%，涨幅较上月扩大0.98个百分点。相较11月百城均价的环比、同比涨幅与增速，十大城市均价表现明显更为强劲，显示出城市间房价分化进一步强化的特征。

另据相关研究院统计的数据显示，多重利好政策刺激下，11月全国楼市成交量继续回升。尤其是二三线城市，周均成交量同环比继续增长，环比增长4%，同比增长29%。一线城市周均成交量环比略有回落，同比来看，仅北京不及去年同期，上海同比增幅超过四成。从全年累计同比来看，一线城市累计增幅在50%以上，二三线城市累计增幅也近三成。

区域

深惠珠11月房价涨幅全国前十

广州二手房成交量创五年新高

相关研究院数据显示，11月房价环比涨幅居前十位的城市依次是：苏州、深圳、惠州、廊坊、上海、武汉、珠海、南京、北京、宁波。广东省内的深圳、惠州、珠海均进入11月房价环比涨幅前十名。

其中，惠州、珠海涨幅在1.00%-1.70%之间，而今年以来房价“生猛”的深圳则以2.54%的环比涨幅位居涨幅榜第二。而11月房价环比跌幅居前十位的榜单中，同样也有广东城市湛江，并以超过3.00%跌幅位居第二，仅次于四川绵阳。

11月新房房价同比上涨的城市中，深圳以高达34.75%的涨幅继续高居全国第一。相比之下，同为一线城市的广州房价就要“温和”许多。

而二手房方面，在11月十大城市主城区二手住宅平均价格环比上涨1.18%、同比上涨12.12%的背景下，广州虽然没有像重庆、杭州那样出现环比、同比双双下跌，但同比涨幅也仅为2.56%，与同比涨幅高达41.20%的深圳差距巨大。

从成交量来看，广州楼市11月的表现同样不错。据相关数据中心统计，11月（11.1-11.30）广州十一区网签新建住宅7589套，环比10月微降7%，但同比去年同期增4.9%，也超过了“金九”7589套的成交量；成交均价15684元/平方米，环比上涨11.7%，同比上涨0.9%。

而自2015年4月份“330新政”以来，广州二手网签呈节节攀升的态势，月均网签量维持在4000套以上，居高不下。

政策

供需两端同助力促楼市平稳

去库存压力下政策有望再放松

11月，中央多次提出“去库存促消费”。相关研究院报告分析，虽然今年以来中央及地方出台一系列措施，但由于其市场后续需求乏力，提振作用有限。中央多次表态去库存，未来相关政策或将陆续出台，包括在需求端鼓励更多人群购房，以释放需求，在供给端创新供给挖掘消费潜力，助力库存去化。

例如，11月20日，国务院法制办公室公布《住房公积金管理条例（修订送审稿）》向社会公开征求意见，距上一次（2002年）相隔13年。其中放宽了公积金缴存范围、提取条件和使用范围，被外界视为利好政策“先声”。

该文件将无雇工的个体工商户、非全日制从业人员及其他灵活就业人员均纳入了公积金缴存人员范围，增加了公积金缴存人数。明确提出了住房公积金缴存基数的上下限额。新提出装修、租金、物业费均可提取自己和配偶的公积金，同时删去翻修可提公积金的规定。

事实上，在地方层面，已经有不少省份和城市因地制宜，灵活调整政策。在一些热点城市，楼市商品房库存压力不大甚至呈现过热现象，当地政府部门出台措施严控热度确保市场健康运行，如江苏明确各地要实现差别化的价格管理政策，北上广深等一线城市依然对商品房实行限购政策等。

而另一些库存压力较大的城市，当地则通过财政补贴、放宽购房限制等方式，在需求端释放住房消费需求。

中指院报告分析，近期中央多次提及供给侧改革意味着未来政策不仅从需求端刺激消费，还将通过供给端发力增效。针对房地产市场，此前国土部、住建部曾发文提出优化住房及用地规模、结构，未开发房地产用地转型利用、已有库存转化为保障房源等。

该报告认为，未来通过调整供应端优化供应体系及结构，或将成为缓解市场压力，防范市场风险的又一大助力。多轮政策组合加之未来政策宽松预期，将加大楼市回暖动力。

建议

年末楼市成交或翘尾迎“暖冬”

贷款利率接近历史低点可出手

合富辉煌报告指出，央行一再降息、公积金贴息商贷、“二孩”全面放开等政策为楼市保驾护航，加上正值年底房企冲击业绩的时候，开发商放低身段推货抢客，购房者入市意愿加强。

有业内人士分析称，无论是从供求关系、货币政策还是市场预期来看，房价上涨仍是一种难以动摇的市场特征，涨幅的大小也会和市场周期波动相关联。总体来看，2016年房价仍会持续上涨。但是，楼市分化越来越明显的三四线城市，依然存在库存过高的问题，在人口外流、产业空心化的背景下，仍需经历一个较长的库存去化周期，楼市供过于求的矛盾才能逐步得到缓解。

合富房地产经济研究院院长龙斌表示，进入收官战12月，开发商整装待发，广州楼市成交或平稳增长。而二手房方面，由于时近年底，刚需客出手的迫切性正逐步增加。不少刚需客希望赶得及在农历新年前入伙，其购房需求集中在年底这一两个月释放，市场需求的增加或将带动广州二手楼市交投活跃度进一步提升。

据统计，有34个项目预计将在12月开盘推新，环比11月增长13.3%。其中14个全新盘，20个为老盘加推。值得一提的是，一直保持低调的老城区荔湾，在12月推新中以7个项目的数量位居首位。外围则由热区黄埔以6盘领衔。龙斌认为，目前的贷款利率已经接近历史最低点，所以无论是刚需还是改需，年底都是出手买房的好机会。

2015年11月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10899元/平方米，环比上涨0.46%，涨幅较上月扩大0.16个百分点，

同比上涨2.93%，涨幅较上月扩大0.86个百分点

环比方面，从涨跌城市个数看，41个城市环比上涨，56个城市环比下跌，3个城市持平仅从11月份当月数据来看，国内商品房销售“升温”态势更为明显。

国家统计局数据显示，11月全国商品房销售面积14355万平方米同比增长8.6%，增速比10月份提高3.1个百分点；

销售额9732亿元，增长20.2%，增速提高7.8个百分点。

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