小产权房买卖纠纷案例 小产权房拆除如何赔偿0

随着房价的飞涨，小产权房应运而生，获得很多人的喜爱。发展至今日，小产权房也逐渐步入了二手房交易市场上，部分二手房购买者考虑购买小产权房。实际上，小产权房的建设早已在2013年11月被列为遏制对象，所以，小产权房在二手房交易中存在很大风险的。购买了小产权房但是却得不到国家法律的保护，小产权房买卖的风险有哪些?如何避免小产权房买卖纠纷呢?别担心，下面我来为大家分析几种常见的小产权房买卖纠纷案例。

何为小产权房?

小产权房，集中在城市郊区，又被称为“乡产权房”，它建在农村集体土地上，不能取得合法凭证，不能办理转让、抵押手续，不能办理登记过户，不具有法律效力，常由当地乡镇的政府部门向购房人发放的房屋产权证明，与国家依法颁发的房屋权证对称，所以被称为“小产权房”。

小产权房买卖有风险

其一，无国家颁发的房产证。村委会或乡政府颁发的产权证，均属无效证件，无法律效应。

其二，无法上市流通。小产权房无国家房产证明，不具备房产转让、处分和继承权。

其三，房产无法过户。本身不具备产权，所以不具备过户权。

其四，无占地补偿。政府征用小产权房产时，房主只能得少部分或无法得到补偿。因占有地属村委或政府，补偿款会划给当地村委或政府。

其五，无法办理银行贷款。因贷款买房需产权证办抵押登记手续，无合法产权证房产，银行不会放款。

其六，户口无法迁入。由于购买小产权住房无法迁入户口，所以购房人及其子女无法获得当地的免费医疗和义务资源。

另外，政策不确定。由于国家对小产权房未做明确决定，使风险加大。抱有侥幸心态是不对的，购买小产权房的人群来讲算“小众”，国家政策不得不对“大众”利益考虑。

小产权房买卖是不是合法的?

小产权房的购买者有产权证，但是却没有房产证，这个所谓的一纸产权证也不是真正合法有效的。小产权房有两种性质，一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上所建成的房子，这种房子只属于农村的集体所有者，外村村民是不可以购买的。而另外一种小产权房则是在集体企业用地。或是占用耕地违法建设的房子。小产权房不可向非集体成员的第三人转让或出售，只能够在集体成员的内部转让、置换。

小产权房是拿不到房产证的，因此，其并不能构成真正意义上的产权。也就是说，小产权房只有使用权，而没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》所规定，小产权房不能向非集体成员的第三人转让或是出售，即购买之后不能合法转让过户。所以，城镇居民购买小产权房的合同是无效的，所购买的小产权房在市面上无法流通，法律也不会予以保护。此外，小产权房的附属配套设施，如供水电问题等，由于不在国家所规划的范围内，所以是得不到有效的保证的。

小产权房买卖纠纷解决方式有哪些

1、协商解决，这是最节约成本和时间的解决方式，而且很多当事人都愿意协商解决。

2、协商不成，向法院起诉，通过诉讼途径解决问题。

小产权房买卖需要注意的问题

1、合同双方当事人

买卖双方的姓名、地址、联系电话等。如有委托代理人，还需委托代理人的姓名、地址、联系电话等。

2、标的

标的是双方共同的对象。在买卖合同中，标的就是房屋。包括内容有：房屋位置、面积，应注明使用面积和公用面积;房屋是现房，还是期房;房屋的配套设施和维修标准。

3、房屋的价格及付款时间约定

一般情况下，新建商品房或预售商品房，按建筑面积算房屋价格，即每平米建筑面积的售价为多少，然后用单价×建筑面积来计算房屋支付款。旧房有时直接约定每套房或每幢房的支付款。合同中要列付款时间和进度表。

4、交房期限

卖方在某日前，将房屋交给买方。买方在接收该房屋起，在规定期限内向登记机关办理权属登记，卖方给予必要的协助。在交房一段时间后，将房屋所有权证交付买方，由买方支付有关的费用。

5、权利担保

卖方在交付房屋时，无产权和财务纠纷，保证在交付时，已清除抵押权。如房屋交付后，发生权利纠纷，由卖方承担全部责任。

6、违约责任

违约是当事人应承担的法律责任。违约规定;督促当事人自觉履行合同，保护非违约方的合法权益，合同的法律效力起重要作用，同时避免日后扯皮的情况。在合同中,应明确约定买方不按期支付购房款所应承担的违约责任，卖方不按期交付房屋所应承担违约责任，以及卖方所交付的房屋不符合合同约定所应承担的违约责任等。

7、合同双方认为应当约定的其他事项

如:房屋保修责任、物业管理及小区公用设施等。小产权房无房产证，所以交易时易出现问题，且不能上市，房子是不能交易的，所以，在进行买卖时要注意细节问题。

小产权房买卖纠纷案例分析

案例一：独生子刘某外出工作后，将户口从农村迁到城市，但父母户口在老家。如今父母过世，在家留有2套小产权房。刘某决定将房屋出卖却遭到村委会阻挠，相关人表示：刘某已不是该村村民，无权出卖房屋。

解析：据相关条例：刘某符合遗产范围，作为法定继承人拥有继承权。但在实际操作中，刘某由于不具该村集体户口，存在无法过户问题，建议将房屋出让给其它村集体成员。

案例二：城市居民购买小产权房如果遇到拆迁可否获得补偿?

解析：小产权房涉及拆迁赔偿，房主会以不合法为由，要求全额赔偿，而买家很难得到补偿，风险大。

案例三：赵某与钱某签订了《房屋买卖合同》，赵某将一套小产权房以30万元卖给钱某。签约当日，钱某向赵某支付定金5000元，部分房款50000元。一个月后，钱某按同约定拟继续交付后期购房款时，赵某反悔了，准备收回房子，把原来购房款返还钱某，钱某诉至法院要求继续履行合同。

解析：法律不允许集体土地上建设的房屋向本集体组织以外成员销售，“小产权房”不具备转让、处分权，不能办产权过户手续。本案中法院认定买卖合同无效，由赵某返还钱某购房款，驳回钱某要求继续履行合同的诉讼请求。

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小产权房买卖纠纷