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2018年市场总结报告——二手房篇:存量房四季度后开始调整,一线城市暗流涌动0

2019-01-21 10:35:19

西安、重庆、大连、昆明、南京、苏州2018年全年挂牌价上涨幅度均超过5%。其中西安挂牌价涨幅最大,高达31.95%,其次为重庆,涨幅为23.36%,由于此前两城二手房价格相对较低,

1 一线城市全面进入存量房时代,部分重点二线城市紧随其后

1.1 重点城市逐步进入存量房时代

一线城市已经全面进入存量房时代,部分热点二线城市紧随其后,逐渐踏入存量房时代。二线城市中南京、苏州、大连、厦门二手住宅成交量占比已超过新房占比。其中,北京、上海、苏州、大连、厦门5城2018年二手住宅成交量占比高于2017年占比。

图:二手住宅成交套数占比变化情况

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数据来源:各地住建委、房管局;整理:诸葛找房

4个一线城市已经全面进入存量房市场,其中北京存量房市场占比最高,高达70%。2018年北京限竞房项目大量入市,上海、深圳两城房企为回笼资金,打折促销行为成常态。多重影响因素下,2018年下半年二手住宅成交量占比有所回落。

重点二线城市中,苏州、厦门已踏入存量房时代,南京、杭州成交仍以新房为主。厦门由于城市规模较小,在2016年就已进入存量房时代;苏州在2018年踏入存量房时代。随着城市的不断发展,重点二线城市房屋将会逐渐饱和,进而踏入存量房时代。

图:一线城市全面进入存量房市场

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图:热点二线城市逐步踏入存量房时代

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数据来源:各地住建委、房管局;整理:诸葛找房

2 部分城市二手住宅成交量年中反冲未能实现,多数城市进入调整期

2.1 多数城市市场持续低迷,年中反冲未能实现

据诸葛找房研究中心监测数据显示:2018年全年成交78.62万套,相比2017年成交84.52万套,同比下跌6.98%,二手住宅成交量已连续2年下跌,2018年跌幅有所收窄。

图:2012-2018年新房、二手房成交套数走势

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数据来源:各地住建委、房管局;整理:诸葛找房

注:重点城市选取为北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、青岛、大连、厦门

从重点城市二手住宅月度成交数据来看,2018年整体成交量较为稳定,除个别月份成交量较低外,大部分月份成交量稳定在6万套以上。2018年6-10月成交量均高于去年同期。源于在之前的长期调控高压下,部分城市已经逐渐适应调控高压环境,从调控初期的市场遇冷到现在适应后的逐步回暖。但市场的调控并未停止,伴随着调控政策持续细化,中央“坚决遏制房价上涨”等措施的提出,市场遇冷下滑,传统的金九银十也并未出现,直至2018年年底成交量较为低迷。

图:2016-2018年二手住宅成交量及同环比

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数据来源:各地住建委、房管局;整理:诸葛找房

2.2 深度调控城市市场回暖,多数城市刚进入调整期

从重点城市2017年与2018年成交量情况可以看出,2018年成交量高于2017年的仅有北京、上海、深圳、苏州4城;其余6城成交量均低于2017年。从同比来看,苏州涨幅最大,涨幅高达55.05%;厦门降幅最大,降幅为41.02%。

成交量上涨4城中,北京、上海、深圳均属一线城市,苏州在二线城市中可以算一枝独秀。二手住宅成交量下跌6城中,多数为二线城市,南京、杭州、青岛、大连、厦门等城市2018年受到严格政策调控,市场受调控影响较大,使得二手住宅成交量低于去年。受政策调控影响最大的为厦门,二手住宅成交量同比下跌41.02%。

图:2014-2018年各城市二手住宅成交量变化情况

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数据来源:各地住建委、房管局;整理:诸葛找房

2.3 一线城市上涨动力被预期控制延迟,市场能量积蓄中;部分二线城市悲喜两重天

北京二手住宅成交量自2月份开始持续上涨,直到5月达到高点之后在较高水平稳定运行,后期在9月份受公积金新政及下半年大量限竞房入市等因素影响10月份二手住宅成交量仅为8879套,再次跌入单月成交万套以内,11月、12月成交量仍较为低迷。上海自2017年初至今一直处于低位盘整状态,二手住宅成交量亦不乐观。深圳今年可谓事件颇多,首次推出摇号选房,其次还提出住宅用地限售、二次房改、三价合一等政策。诸多政策影响下,下半年深圳二手住宅成交量小幅下跌。

图:一线城市二手住宅成交量走势

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数据来源:各地住建委、房管局;整理:诸葛找房

从南京、杭州、苏州三个热点城市二手住宅成交量走势可以看出,2018年3个热点城市成交量呈现不同走势。三个热点城市在经历了2月份春节假期影响的周期性回落后,3月份开始逐渐上涨,在5月前后达到高点之后各城市走势不同。

从2014-2018年月度走势图中可以发现,苏州本轮行情开始较早。2018年苏州优质新房供应较少,部分刚需购房者转战二手房市场,使得苏州二手房市场较为活跃,成交量持续上涨并保持在高位水平。杭州作为过去一年房价上涨较为迅速的热点二线城市,房价的上涨带动二手房成交量迅速上涨,在严格政策调控下,市场遇冷下滑明显,直到今年10月见底小幅反弹。2018年,南京二手房市场出现下行趋势,交易量小幅下降,整体较为稳定。

图:南京、杭州、苏州热点二线城市成交量走势

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数据来源:各地住建委、房管局;整理:诸葛找房

3 100城二手住宅挂牌价持续走低,下跌城市数量逐渐增多

3.1 100城二手住宅挂牌价连续4月下跌,跌幅扩大

自9月份诸葛找房数据研究中心发布百城价格以来,100个重点城市二手住宅挂牌均价已连续4月下跌且跌幅扩大,市场降温仍在继续。截止2018年12月,100个重点城市二手住宅挂牌均价为15060元/平方米,环比11月份下跌1.36%;上涨城市21个,平均涨幅1.28%;下跌城市79个,平均下跌1.83%。

图:100城二手住宅挂牌均价走势

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数据来源:诸葛找房

3.2 房价下跌城市数量及下跌幅度均扩大,涨跌幅呈现剪刀差

从涨跌城市数量来看,9月与10月涨跌城市数量持平,从11月开始,上涨城市数量持续下跌,下跌城市数量持续增加。截止12月,二手住宅挂牌均价上涨城市21个,平均涨幅1.28%;下跌城市79个,平均跌幅1.83%。12月份召开的中央经济工作会议再次明确提出“房住不炒”,因城施策,分类指导,房地产市场调控并未有放松迹象。受持续高压的政策影响,一、二线城市持续下行,三四线城市也陆续开启下跌模式,导致12月份下跌城市增多,下跌城市比11月份增加23个,平均跌幅扩大0.83个百分点。

图:100城二手住宅挂牌价涨跌城市数量及幅度情况

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数据来源:诸葛找房

分城市来看,4个一线城市均呈下跌态势,二线及三四线城市中也有近八成城市二手住宅挂牌价下跌。

从不同等级城市挂牌均价环比情况来看,各等级均有不同程度的下跌,一线城市中,北京、广州等12月明显加快土地出让及新房供应,房企冲刺业绩纷纷开盘抢占市场,受新房热度上升影响,二手房市场更加低迷,一线城市二手住宅挂牌价跌幅最大,跌幅为1.76%,其次为二线城市,下跌1.37%;三四线城市方面,部分三四线城市房价发展动力不足,在连续的调控政策下陆续出现房价回调现象,环比下跌1.22%,跌幅有所扩大且下跌城市数据增长明显。

图:100城二手住宅下跌城市数量情况

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数据来源:诸葛找房

从12月份100个城市二手住宅挂牌均价情况来看,下跌城市数量增多,且跌幅明显扩大。发达城市由于调控时间较长,市场信心不足,下跌趋势愈发明显。一线城市全部下跌,二线、三四线城市下跌城市数量明显增多。分区域来看,依旧是东部发达地区降幅最大,西部地区降幅明显小于东部地区。整体来看,市场在政策高压下持续下行,发达城市跌幅依旧明显大于其他城市,市场仍处于调整状态。

3.3 重点城市量价齐跌,调价降多涨少,市场信心普遍不足

从全国20个重点城市挂牌量价变化来看,2018年上半年受人才引进带动影响,20个重点城市二手住宅挂牌量价呈现齐升态势。2018年下半年受政策调控加码及中央“坚决遏制房价上涨”政策的提出,二手房挂牌市场遇冷下滑明显,二手住宅挂牌量价齐跌。

从挂牌价情况来看,挂牌价格在二季度呈现明显的上涨趋势,在8月份达到高峰后连续下跌。截止今年12月份20个重点城市二手住宅挂牌价为27553元/平方米,相较1月份小幅上涨0.94%。从挂牌量情况来看,全国20个重点城市平均挂牌量一季度稳定在10万套以上,市场从3月份市场逐渐升温,带动挂牌量有所上涨。4月份伴随着热点城市人才引进政策带动,政策限制的需求定期释放,部分观望需求开始入市,需求上涨带动市场价格上涨幅度较大,挂牌量也随之大幅上涨,6月份高达300万套左右,呈现量价齐涨态势。但下半年随着市场遇冷下行,市场观望情绪浓厚,大部分出售者停止入市,使得挂牌房源量有所下滑。截止12月份,20个重点城市二手住宅挂牌房源量为10.86万套,相较于1月份下跌10.19%。

图:2018年重点城市二手住宅挂牌量价情况

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数据来源:诸葛找房

根据诸葛找房数据研究中心以往监测数据显示,涨价、降价房源量的变化可以明显看出市场的活跃度,通常涨价、降价房源总量增长的时候,也是市场交易活跃的时候,这时候业主希望借助市场上行周期尽快完成置换或者变现。而当市场较为冷淡,业主对市场缺乏信心时,通常选择待价而沽,房源价格调整数量较少。

据2018年涨降价房源量变化情况显示:上半年,降价房源方面除2月份涨降价房源量下跌外,其他月份均在不断增长;涨价方面上半年一直处于稳定增长状态,这主要是因为业主对于市场普遍持有积极心态,对房源进行涨价销售。下半年市场遇冷下行,大部分业主着急在降价前出售,致使降价房源大幅增加,涨价房源小幅下跌。

涨价量/降价量上半年波动较大,下半年趋于稳定。上半年市场较为活跃,有小幅回温的迹象,市场上涨价量/降价量处于较高水平,涨价量/降价量均超0.4。下半年市场受调控影响降温明显,涨价量/降价量下跌明显,8月份下跌至0.21,之后稳定在0.15-0.25之间。

图:重点20城涨降价房源量变化情况

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数据来源:诸葛找房

3.4 2018年重点城市二手住宅挂牌价走势各异,西安全年累计涨幅高达31.95%

从全国20个重点城市挂牌价变化幅度来看,10个城市挂牌价有不同程度上涨,平均涨幅为10.58%;10个城市挂牌价下跌,平均跌幅为5.43%,显示出不同城市二手房市场出现不同的走势。

西安、重庆、大连、昆明、南京、苏州2018年全年挂牌价上涨幅度均超过5%。其中西安挂牌价涨幅最大,高达31.95%,其次为重庆,涨幅为23.36%,由于此前两城二手房价格相对较低,导致今年房价上涨幅度较大。成都、武汉等城市受调控影响,特别是成都,经历了市场由热转冷的变化,全年挂牌价累计跌幅7.78%。而天津、石家庄、郑州等城市由于前期市场涨幅较大,市场后劲不足,在政策高压下市场遇冷下滑明显,三城挂牌价下跌均超9%。

图:重点20城2018年全年挂牌价涨跌幅变化情况

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数据来源:诸葛找房

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