从“香饽饽”变成“烫手的山芋”，商住房的这个锅该谁来背？0

2019-02-22 11:50:06

从本质上来说，依照相关的法律法规规范商住房是房地产市场发展的必然结果，其本身并没有什么可以受到指责的地方，但是，另一方面，国家出台的政策也要平衡各方的利益，“法不溯及既往”是一项基本的法治原则，说的明白些，也就是不能用今天的规定去约束昨天的行为。由于历史遗留的原因，商住房的业主已经形成了一个庞大的群体，在我国不论是一、二线城市，还是三四线城市，都存在着大量的商住房，在整治房产市场的同时，也应考虑到购买者的合法利益，在一定程度上兼顾他们需要改善住房的合理需求，给众多的原有商住房一些出口。

对房产市场比较关注的人应该都熟悉这两个词，商品房和商住房，不经意间一听感觉似乎没有什么区别，就像两个双胞胎一样，但实际上，仅这一字之差，就导致两者的性质大不相同。商品房就是市面上可以自由交易的最普通的一种房子，对大多数的购房者来说，是再熟悉不过了。

不过商住房就不一样了，老百姓对于商住房的真实概念还是比较模糊的。市面上对于商住房有两种解释，一种是既可以做店面、也可以居住，也就是商住两用；第二种就是楼下是店面、楼上是住房，但是产权都属于同一个人。但是随着国家各种控制房价上涨政策的出台，使得普通住宅越来越难买，尤其是对那些在大城市打工的外地人来说，就算是面朝土背朝天的奋斗了好几年，好不容易凑够了首付的钱，最后还是要面临没有购房资格的尴尬局面。

所以很多开发商都选择在一些商业或办公用地上建造住宅形式的房屋，也就是市场上我们常见的公寓和Loft，由此一来，商住房的概念就变的很微妙，明明是商业性质的土地，却被开发商包装成了住房进行出售。但是从法律的角度上说，这种把商业用地改为住宅的行为是违法的，因此，很多人都认为商住房近20年来一直游走在法律和政策的灰色地带。

但是为什么明知道是不合法的行为，还是有很多人在购买商住房？这就要说一说商住房最吸引购房者的一大优势了，那就是不限购，要知道，在当今的房产市场，光是限购这两个字就要排除掉多少想要购房的外地人，所以入手商住房的人，一部分是由于实在出于无奈，为了自住只能购房这不限购的商住房，另一种就是出于赚钱目的的投资客。由于土地供给量下降，居民住房的需求不断旺盛，加之政策也没有对商住房购买资格进行严格的限制，导致商住房的发展一度火热。但是人算不如天算，谁也没想到商住房有一天会从“香饽饽”变成“烫手的山芋”。

2017年3月26日，北京出台了空前严厉的商住房调控政策，并且明确的规定商业、办公类项目“不得擅自改变为居住等用途”，从根本态度上否定了商住房所谓的“居住”属性，除此之外，政策还规定，如果是个人想要购买存量的商住房时，购房者的名下不可以有房产，并且需要缴纳了五年的税或社保，最重要的一点是，不可以使用任何性质的商业贷款，只可以全款购买。此政策一出，无疑是对商住房的市场引起了不小的轰动，尤其是那些早在几年前刚买了商住房，如今生活条件有了提高想要换房的改善族，由于政策环境的变化，使得购房者很难再找到接手的人，本来以为手里握着的是可以升值的珍珠，却不想到最后市场并不承认。

有数据显示，2015年8月~2017年3月，北京商住房成交套数为89690套，在楼市严控的20个月后，2017年4月~2018年11月，北京商住房成交仅5409套，成交量同比暴跌了94%。不仅成交量大幅萎缩，单位成交房价也几近拦腰折断。就拿北京举例，调控前，北京朝阳知名的商住项目“北京像素”，房屋报价已经从接近7万元/平方米降到4万元/平方米左右。由于商住房受到了政策的打压，致使交易市场骤然转冷，很多业主都连连叫苦，不明白本来还好好的商住房怎么就卖不出去了。

如今的房地产市场已经非常明确了，“房住不炒”的观念也基本落实，全国各地的房地产交易都逐渐趋于平稳的状态，在这样的楼市背景下，商住房就成了一块烫手的山芋，不仅买房的时候资金压力大，而且商住房在进行交易的时候，增值税、个人所得税、印花税等都要比普通的住宅高出很多，一度让那些已经买了商住房的购房者处于进退两难的局面。