风向变了？三四线城市可以买房了？碧桂园老板称农民工买得起0

2019-03-21 10:19:35

无论你们怎么说，随着我国经济进入新常态，人口加速向一二线大都市、都市圈集聚，三四线城市人口外流是不容回避的现实问题。忽悠大家买了房，将来有价无市，他们卖给谁？租给谁？哪怕现在房价还在涨，但大涨不可能持续，多数城市没有人口和资源支撑，房价也不可能持续。当然，在稳定大局下，涨上去容易降下来难，对于大幅上涨的房价可能会慢慢稳定下来，大跌可能性也不太大。

这是一个考验开发商和购房者的时代，过去房价普遍上涨的日子不复存在，全国市场也呈现严重的分化格局。尤其是在2018年，一二线城市房价随着楼市调控的深化，房价出现下跌迹象或者回稳，三四线城市反倒是逆袭出现一路上行态势。这是很反常的，但是却是有根据的。

一方面是一二线城市严厉调控的挤出效应，加上三四线城市的利好刺激政策的吸附效应。从而推动了三四线城市房价的上涨，其疯狂程度可见一斑。在一个没有人口支撑和资源支撑的三四线城市，这种疯狂显然是没有持续性的，可以说严重透支了这里的未来需求。对于三四线城市的疯狂，经济学家马光远更是谈到，“价格偏低不代表都可以投资，都可以买。大量的三四线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗，炒作这些城市的房价是丧尽天良。”

我写这方面的文章更是很多，我当时的文章是这样写的，“不是说不让刚需购买，你在这里生活不买住啥？只是希望刚需购房者千万不要被炒房者带着盲目跟风，人家买完再卖给你就跑了，在一个没有人口支撑和资源支撑的三四线城市，是有价无市的城市，将来你卖也卖不掉，租都租不出去。”所以，对于很多买房者而言，要特别注意，千万别被房价疯狂上涨给蒙蔽了双眼。

但是最近不少人对于三四线城市的态度发生了变化，也或者说是他们可能只能依赖于三四线城市，所以只能认为这里好。小城镇专家可能就只能吹小城镇的未来潜力了。

中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁表示，中国的城镇化还有巨大的潜力，未来还将有5亿人欲要解决住房问题，这是在我国实行城市化发展过程中产生的新的住房需求，住房需求可以保证市场稳定发展下去。

如果说仅仅是专家如此，开发商也有这样的态度。3月18日，碧桂园老板杨国强在业绩发布会上直言，长远看好三四五线城市的房地产市场。杨国强给出的理由是，随着农民工工资的上升，他们产生了居住改善的需求。“现在农民工的收入上涨两三千块钱，但是一二线城市房价上万元，购房是比较困难的。中国的未来是，农民工的房子在哪里，是不是生活更好一些，会不会移到县城小镇上。我觉得目前县城五六千块钱的房价他消费得起，我是看好的。”

很多人可能会说农民工有钱买房吗？不可否认，农民工挣的钱比起很多白领来都不少，也是政策好，时代好了，但是他们的钱是怎么来的？他们又是怎么拼了命赚的？而且随着这两年三四线城市的爆发，其实房价已经不低了，对于农民工来说，他们真的消费得起？先不说答案，听听另一位专家的话。

中泰证券首席经济学家李迅雷日前表示，房价上涨才是拉动消费的真正动力。对于消费增速下降的原因，普遍的观点是“买房导致六个钱包都瘪了”，因此买房子会影响到消费。但他们的研究发现，房价上涨才是拉动消费真正的动力。过去两年，三四五线城市由于房价大幅上涨，这些城市的消费占比明显上升。

房价上涨表面上拉动了消费，那是什么人？投资者和炒房者。在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位下，很多人买一两套房就只自住，哪怕房价再怎么涨，其实对他们个人的生活消费并没有带来正面影响，反倒是巨大的还贷压力让他们喘不过气来，不敢消费不敢娱乐，甚至有些人坐拥千万房产却过着乞丐般的生活，这就是残酷的现实。而真正靠房地产获利的是那些炒房和不经意投资的人。真正刚需和改善，虽然你卖房赚钱了，可是当你再买同样的地段品质的房子时你却发现已经买不起了。

另外中信证券陈聪团队也指出，目前市场共识是一二线城市房地产销售启稳，但也无需断言三四线城市市场将在今年趋势下滑。三四线城市的确面临房价短期上涨较多，也的确出现一波短暂的调整。但因城施策的政策基调事实上对于三四线城市更加友好。他们建议投资者对于三四线城市全年景气度和全国商品房销售额上限预期持开放的态度。