怕房价贵还限购？这类房子下跌超4成，还能买吗？未来或惠及刚需0

2019-03-22 16:12:16

我们要弄清楚，是商改租，而不能忽悠成商改住。商改租后，民水民电，更重要的可能会实现落户和教育问题。所以，实际上大家在享受住房的同时，很重要的一点就是落户和教育问题。这大概也就是我们平常说的“租购同权”。总之，商改租不用过度解读，还是跟落实租购并举的住房制度有关。租也是住，严格意义上商改住也没有错，但是很多人一定会理解错。

在严厉的调控背景下，我们经常接到一些电话推销，说我们的房子不限购，明眼人都知道，怎么可能不限购呢？除非你们家房子不是真正商品房。比如环京限购也很严格，当有人给你推荐他们家不限购的房子时，多数是一种区别于商品房的商住房，确切说叫商办房，姑且就叫商住房吧。

商住房为何火起来，其实还真的跟房价高和限购有关系。随着商品房市场的价格畸高以及限购政策的影响，很多刚需被拒之门外，于是开发商想出一招，推出商住房来“破解”了限购政策，而且这种房子相对比较便宜些，一般总价比较低。对于被限购和高房价挡在门外的购房者可以说是犹如遇到了救星，买房梦似乎也没那么遥远。当很多刚需入市后，炒房者也看到了商机，于是越炒越热，以至于在某些地区还出现了商住房限购。由此可见，市场有多么可怕。

华夏时报报道，北京市出台商住房新政临近两周年，商住房市场仍然处在冰封期。据北京中原地产研究中心提供的数据显示，北京商住房成交量相比两年前下跌了93.1%，部分二手房商住甚至出现了价格跌幅超过四成，个别二手商住项目单价降幅高达2万元/平米。

以前由于商住房不限购、总价低等特点，商住房一直是刚需购房者被迫追捧的产品，后来也有投资投机需求进入，商住房的成交量也一直居高不下。然而到2017年3月26日，市场出现了转折点。北京市发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，这也被称为史上最严限购政策，对商办项目的销售条件进行了严格的限制。

那商住房到底能不能买呢？就北京而言，尤其是刚需，如果你非要觉得没有一套自己的房子心里不痛快，哪怕一套商住房也不是不可以买。毕竟商住房，还不同于普通的商品房。政策规定，北京已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，也就是说，作为二手房是可以个人购买的，但是新房应该就只能企业购买了。

另外你还要明白，商住房好买不好住。商住房就是商业办公用地上盖的房子，开发商申请的也是商业用途，但设计的时候往往打擦边球，成品全是住宅的样式，个别项目还能民水民电甚至通天然气。这样的房子肯定是不能公开的，我遇到过有的开发商这样的房子被整改了，毕竟不合法，没有保障。

最重要的一点，商住房可能可以用来住，但毕竟不是普通住宅，产权年限也多为40年或50年，很多开发商开发节奏比较慢，到手时房子更剩不下多少年限了。而住宅用地70年到期还能续期，商住房却没有这个说法。至于其他的商水商电等各种问题就更不用说了。不过商住房也有好处，它是可以开公司的。对于这种需求的人来说，是普通住宅无法做到的。

所以在买商住房之前一定要弄清楚，不能听见开发商说总价低和不限购就头脑发热。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌曾公开表示，商业用房的库存相较住宅用房更加严重。从待售和销售情况来看，住宅远远优于商业地产，但是库存中35.7%是商业用房，这个比例很高。既然有大量的商业用房库存，那么如果通过一定办法将其推向市场让其实现居住的价值，也是物尽其用。

毕竟这样的存量房还是挺多的，将来为了刚需会不会放开口子让大家买呢？我们也经常听到说可以商改住的消息。这更是一个坑，甚至说是一厢情愿，更是别有用心，歪曲国家政策。

国家《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》政策是这样表述的：允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

的确，国家支持商住房改成居住用房，但是并没有说可以销售而是出租。这也正好跟我们当前的租购并举的住房制度一脉相承。在落实“房子是用来住的而不是用来炒的”这个定位背景下，一切都在围绕房子回归居住属性而展开。只要是满足居住功能实现大家住房梦想的，都将支持并予以鼓励。