以前我们总说刚需什么时候买房都没错，要尽早上车，赶紧买，时间就是金钱，这一理论也被大多数人所接受。

在房价普涨时代，这一论证和这一说法一直都貌似是很正确的。

但这段时间我们明显感觉到风向开始变了，甚至未来楼市的基调也跟以前有所不同了。

1 昙花一现的小阳春意味着什么？

按照以往大家的预测，在楼市涨跌周期中，严厉调控两年就会开始放松，然后房价会进入下一轮报复性的上涨，以前的09年、13年、15年均是如此。

而今年年初的小阳春也是一片普涨的态势：

5月16日，国家统计局公布了4月份70个大中城市的商品房价格变动情况，其中67个城市的新房价格环比上涨，与3月份的65城相比范围扩大。

但经历了两年的调控，在大家沉浸在小阳春中的时候，我们会发现，新一轮的调控已经在路上了。

前几天住建部对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

住建部的迅速反应也意味着，小阳春很可能会降温。

而住建部点名成为常态，也意味着不会有哪个城市贸然上涨，被预警提示的城市也必然会陆续给出回应。

从政策上看，房住不炒的中央方针，不会有谁会再怀疑，楼市未来也越来越明朗。

这些信号无不表明，未来的楼市真的很难再被当做夜壶提起。

2 高位套牢者

在已经被定调的楼市中，刚需应该更为谨慎，毕竟前车之鉴并未走远。

这两年我们经常听到那些在16年、17年高位接盘者的痛苦声音，以及去年裁员潮中大家所担忧的断供潮。

这些高位接盘者购置完房产后，面对随之而来的限购，房产流动性迅速变弱。

以北京为例，2017年北京市二手住宅共成交136237套，较2016年拦腰斩断，成交量同比大幅下降50%。

身处其中的我们以为调控只是为了简单地控制房价。

但不可否认，限购的确导致了很多地方的楼市上涨情形得到了控制，与此同时，限售限购等措施相当于冻结了楼市交易，让无数高位购房的人被套牢。

给我们的市场感受是，房产交易周期拉长，很多业主表示房子挂出去很久都没有成交。

事到如今，我们不难发现，这些调控政策，在控制房价上涨的同时，也控制了市场房价下跌。

特别是限售政策，无疑在很大程度减少了市场上流通的房源，从而稳住了房价。

但这种稳定对市场而言有好处，对盲目接手的刚需购房者却未必有好处。

毕竟，部分区域的高位房价还需要一段时间来稀释消化，而对城市区域没有深入了解分析的刚需小白匆忙入场，很容易成为稀释高位房价的接力者。

3 鸟枪换炮成本增加

珍惜首套资质

除了上述避免成为高位接盘，稀释房产的接力棒外，刚需鸟枪换炮的成本也比以前大了很多。

早年因为房价上涨，只要上车早，然后站票换硬座，总好过光脚在地上跑与车比速度的人。

但随着一次次的调控，上车车票成本上升的同时，置换成本也在不断升高！

虽然限购让房价下跌了，但限购这把双刃剑在稳定市场价格的同时也增加了购房者的购房成本。

首当其冲的就是利率。

在住建部预警涨幅较大的城市后，银行方面也有了相应的动作。

南京前两日传出消息称多家银行接到紧急通知，首套房重回上浮15%，二套房利率也将随之上涨，或上浮最高20%。

安徽蚌埠、广西南宁等地均出现房贷利率上调的迹象。

前两月大家预测期盼逐渐下降的房贷利率，很可能不会有大的降幅了。

而除了利率，二套首付比例也开始不友好。

置换作为广大刚需纠错、提升生活品质的行为，一直以来也是被鼓励的。

大部分人的做法通常是出售原有住房，筹一部分资金，再撬动一点杠杆，就可以置换更好居住品质的房子。

以前大部分银行关于购房是否是首套的界定是：只要购房者原有贷款结清或出售掉就能算首套。

但如今不少城市认房又认贷，而且二套首付比例还不低。

面对不断攀升的置换成本，我们在购置首套房时，就需要更为谨慎，毕竟选好了增值潜力股，在未来二次改善时，才能有更充足的资金和更大的选择面。

4 尽量买大平米

初次置业的刚需群体，通常会因为暂时不需要太大的空间而倾向于花有限的钱买靠近市区的小户型。

但小笙想告诉你们：能买大就尽量不买小。

首先，在曾经城镇化飞速发展的年代，因为有大量的需求支撑，大部分资金紧张的人都会先购置小平米的房屋。

因此在前些年，小平米的房屋也不乏接盘者。

但如今，无论是城镇化放缓的数据，还是前段时间全国城镇居民人均住房面积已达到32.9平方米的数据都表明小户型的接盘者数量会逐渐放缓。

除此之外，房价进入相对稳定期，小面积房屋的涨幅并不像前几年那么势头猛，其上车优势显然被大大弱化！

而且现在房屋出售不是想转就能马上转出去的，小平米的涨幅变小，出手难度增加，都不是什么好事。

对刚需群体而言，永远不要低估自己置换的速度，一个一室一厅或者两室两厅的房子，结了婚，生了孩子就不够住了，马上面临置换。

而现在限贷全国联网，为了小户型而牺牲掉首贷的资格，等你想买更大的面积，总价会更高，当你已变成二套房贷，高比例的首付，你真的负担得起吗？

所以，珍惜首贷资格，尽量选择大户型，不要为了眼前的轻松而造成未来长久的痛苦。

刚需买房已经过了“随便买都可以”的时代，所以眼下就更要小心算好每一笔账。

毕竟，买房对于刚需客来说会直接影响一家人的生活质量，一套合适的房子对于普通上班族来说，可以少奋斗几年。

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