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开发商不卖房改当房东 葫芦里卖的什么药0

2016-05-05 09:33:55

最近,在北京的多个楼盘了解到了一个很有意思的信息,就是开发商现在已经不卖房了,改当房东租房了。比如北京某小区,开盘房价已经达到了8...

最近,在北京的多个楼盘了解到了一个很有意思的信息,就是开发商现在已经不卖房了,改当房东租房了。

比如北京某小区,开盘房价已经达到了8万元,但这还一房难求,原因是开发商竟然把房子拿出去租了。大致手法是这样的,一套120平米的精装修房子(配宜家家居的那种),市价接近1000万,但是你只要花135万,就可以租三年,三年之后这135万退给你,每个月只要交物业费和清扫费,大概也就1000多块钱就行了。而且人家开发商还贼大气,我这房你租走之后,可以转租。市场租金大约在1万到1万3之间,换句话说您租了这个房,花135万,然后每年可以产生12万到15.6万元的收入,这个利息差不多超过10%了,所以自住投资两相宜。

很多人都不敢相信,还有这好事,仔细打听一下,反正售楼员说,由于房子太好卖了,而且房价肯定涨,所以开发商不想卖,想屯着以后再卖。所以先拿出来出租,这期间如果开发商哪天想卖了,会提前3个月通知你,不但把135万都退给你,并且还额外赔你5万块钱。相当于您白住房,还赚钱。所以似乎怎么着都划算。

当然除了120平米的,人家还有80几平米的和60多平米的,而押金也从60几万到80几万不等,总之选择多多,而这个小区看起来人气还挺旺,与中介私下聊了几句,据说这个小区的房子还挺好租出去,而且小区位置虽然偏一点,但小区内的豪车不少。

那么问题来了,开发商这种神一样的自信,到底是哪来的?是他们知道的更多,觉得肯定还要涨,还是有别的原因。其实,我倒觉得恰恰相反,这是一种房地产发展到一个新阶段的创新,从去年开始,住建部发布《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提到,未来政府有望建立官办租房信息平台,在供个人发布信息的同时呈现中介信用档案,鼓励社会“包租公”发展,支持开发商持有出租房源。换句话说,国家为了去库存,开始鼓励开发商租售并举。而真正落实这种租售并举的,恰恰是在北上深这种地方,因为很简单,之前也说过了一线城市是泡沫,泡沫就是买不起房,租房更划算,所以租房市场潜力巨大,而三四线城市是房产严重过剩,大家都有好几套房子,谁会去租房呢?

既然国家鼓励,开发商也不外乎做个顺水人情,其实很早我们就听说过开发商捂盘惜售的故事。楼盖好了,开发商把大量的好房子都藏起来,不卖等着升值。那时候他们也不租,也不卖,就是生生拿着,现在开发商一想,这不是傻吗?我现在把房子租出去,还能快速回收一部分流动资金,补充自己的资本。而他们选择的押金方式,更是能够快速回收大量资金,让资金滚动起来,用以平抑自己居高不下的负债率。其实现在地产商的负债率都已经非常高了,基本上都已经接近或超过了90%,而地产商现在发债也不便宜,除了几家特大的公司,大部分都要10%以上,所以押金租房的方式,对于地产商来说最有利,你觉得是免费住房,他认为是免费发债了。而有了这招之后,地产商就更不着急降价了,反正我的现金流不紧绷了,咱两有本事就耗着。卖不出去我就不卖,每年我还涨价,涨到你心慌为止。

不过,这样真的好吗?我早就说了,降房价需要外力打破现有的格局,第一是地产商资金链紧绷,逼迫他降价,第二是二手房大幅降价,反压新房降价。否则新房是不可能主动降价销售的,而现在先租后卖,可能会让房地产的格局发生重大变化,第一条,地产商可以通过租房拿到源源不断的现金流,他被自己逼降价的可能性正在减小。而在不经意间,却破坏了二手房的生态链,租房的人多了,租地产商新房的人多了,二手房就不好卖了,好在二手房的房主,也不着急,他们看新房子只要不断涨价,自己卖不掉也就不卖了,死扛着价格,跟买房的接着耗。所以,乍一看二手房反压新房降价似乎也不存在,还是那句话,直到房产税打破这个稳固的三角结构,让二手房房主的持有成本增加,他们就会卖房,因为养不起了!二手房跌了,观望的人就多了,到时候恐怕更多人会选择租房,地产商的房子反而好租不好卖。而租房的越多,卖的越差,形成一个恶性循环,直到抵押的租金也无力弥补开发商紧绷的资金链为止。

 

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