【深度长文】2017苏州楼市或迎拐点0

9日，中国人民银行南京分行发布

苏州住房信贷政策

至此，第二轮限购正式落地！

大家开始哄哄呛呛楼市百象

像4天跌9千啦

售楼处没有人啦

……

真真假假

还是先来客观的看一下9月苏州房价！

9月房价19484元/平，稳中求涨

中国指数研究院公布了9月份百城房价

万万没想到还是果然

8月首降

9月份房价又噌噌噌上去了

9月均价15519元/平，环比上涨1.44%

当然，这是苏州大市均价（包括4县市）

但凡熟悉苏州房价的人都知道

还有个城区均价（仅包括5区）

高度瞬间上去了

除吴江外

苏州5大区均价19484元/平

相比8月环涨2.1%

▼

看下苏州1-9月的房价走势图

现在应该是求稳为主

▼

相城环涨最多，涨幅近3000元

相比较五大区8月的房价，9月，高新区、园区、姑苏区环跌，吴中区和相城区环涨。其中姑苏区环跌最厉害6.9%，相城区环涨最多26.4%。苏州整体环涨2.1%。

▼

〔 园区 〕

9月均价 29574元/ 平

8月均价30206元/ 平

下降 2.1 %

〔 姑苏区 〕

9月均价 32519元/ 平

8月均价 34529元/ 平

下降 6.9 %

〔 高新区 〕

9月均价 18768元/ 平

8月均价 19133元/ 平

下降 1.9 %

〔 吴中区 〕

9月均价 18827元/ 平

8月均价 18603元/ 平

上涨 1.2 %

〔 相城区 〕

9月均价 13821元/ 平

8月均价 10936元/ 平

上涨 26.4 %

限购后楼市百态

9月楼市还是求稳的价格，趋势

过了国庆，措手不及！

突然没了购房资格

没了贷款资格

即使能贷款，购房首付提高到5成到8成

↓↓↓

10月3日苏州最新限购、限贷政策

限购

外地人

本地人

第1套：需要提供2年内，在苏州市累计满1年及以上的社保或者税单。

第四套：限购（一手和二手）

第2套：限购（一手和二手）

商贷

首套首贷：首付至少30%

无房，但有贷款记录：首付至少50%

有1套房，但无贷款记录：首付至少50%

有1套房，贷款已还清：首付至少50%

有1套住宅，贷款未还清，首付至少80%

公积金

第1次使用，家庭最高70万，个人最高45万；

第2次使用（第1次还清，才可申请第2次）：

家庭最高50万，个人最高30万；

首付比例：至少50%；

额度计算方式：个人余额的6倍；

基于此，楼市乱哄

1 房价暴跌？

一度出现了房价4天跌9千的说法

10月2号的每平2.2万元暴跌到了6号每平1.3万元

主要是因为这个曲线

↓↓↓

后来通过数据对比才知道

这次暴跌并不能代表苏州均价

以10月2日为例

苏州市区成交248套，吴江成交了100套

而到了6号

苏州市区成交了44套，吴江区成交了357套

所以成交1万3的主力军是吴江

当然，我们也可以看出

从4号限购开始

市区成交数量越来越少

基本达到了个位数的状态

姑苏区甚至有两天出现成交为0

有趣的是，苏州市住建局官网在10月9日晚已经将苏州市商品住房成交均价走势图从网页上撤掉了，仅留存了即时成交信息。

▵ 现网站界面

▵未删前网站界面

2 投资客撤场？

国庆回来的这2天

苏州新房各大售楼处是这样的

↓↓↓

▵金辉优步水岸

▵天地源七里香都

▵万科碧桂园

▵招商学府1872

▵新城招商香溪源

冷冷清清

无人购买

3 新房抢上市？

双重限购来了，楼盘慌了

由原来的捂盘变成加紧推房出货

同时由于房管局等部门加大力度打击捂盘

逼迫一批楼盘开盘

从数量来看来看

10月苏州预计有50盘入市，住宅有41个

比9月底限购前统计到的42盘新增8盘

上市房源增加至近7000套

其中推盘大户是吴中—17盘加推

紧接是吴江13盘

姑苏1盘，园区5盘，相城6盘，新区8盘

4 地王被套？

既然苏州房地产进入调整小周期

必然有一批拿地王的开发商、高价入市的买房人

阶段性被套

哪些地王会被套？

楼面地价1.7万元/㎡的漕湖地王

3.1万元/㎡的横塘地王

1.7万的黄埭地王

1.4万元/㎡的甪直地王……

风险都比较大，可能会被阶段性套牢

但捂地几年，苦撑待变

仍然有机会翻身

双重限购之下，适合买房吗？

现在大家最关心的问题就是：

房价会不会大跌？

现在还能不能在苏州买房？

什么时候才是买房好时机？

1 什么时候买房最好？

从10月4日开始，苏州楼市已进入调整小周期

未来1-2年可能都是房价盘整期

明年2017年可能是政策波动、市场波动的叠加

使得苏州等全国一批城市进入降价促销通道

从房产周期来看，也是3年一轮回

历史上2005年、2008年、2011年、2014年

都是苏州房价调整年

如今又是2017年，巧合的三年周期

最近一篇热门文章

《新政后买房建议：半年内不要考虑买房》

也显示

你现在买房，可能错失半年后抄底的机会

毕竟现在的买房资格、贷款资格非常宝贵

必须珍惜！

楼市的常态将慢慢演变成这样

↓↓↓

上个月，你进售楼处，没人理你。

现在起，你进售楼处，你是天使。

半年后，你进售楼处，你是上帝！

2 苏州房价会大跌吗？

在最严调控下

未来1-2年苏州房价会大跌吗？

几无可能

苏州→人口净流入城市

中央已经表态，这一轮调控，只是为了控制住一线城市、稳定住二线城市、搞活三四线城市。不是要搞垮房地产。政府不愿意、也不会允许搞垮房地产。

而且，苏州是人口净流入城市，紧靠上海，辐射苏北、安徽等大片区域，每年又有数万大学毕业生留在苏州，城市建设、城市价值有目共睹。

房价因为政府的严格限价，尚未涨到离谱高位，总体上比较健康。这也决定了苏州房价没有大规模下跌的可能。

长期仍然看涨

长期来看，苏州这样的二线城市领头羊，房价仍然看涨。说到底，新政，其实是为了避免房价继续暴涨后的崩盘，本质上是保护房地产“软着陆”。

因此，在房价调整期，真正有购房需求的人士，碰到合适的时机、满意的楼盘，仍然可以出手。

因此，对买房人来说

不需要急着去抢房，也不要对楼市失去信心

要跟着自己的判断走，而不是跟着政策走

未来的2年都是决定命运的时刻

关键在于如何做出选择

（来源房天下*中国指数研究院*金田一）

10.22日~23日

秋收起义 百团大惠战

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