北京二手住宅市场热度不减，8月累计成交15036套，同比上涨95%0

1.1 国家政策

01 住建部：建立房地产市场监测体系对楼市调控不力城市坚决问责

8月7日，国家住房和城乡建设部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会，对各城市未来房地产调控工作提出进一步要求。此次座谈会主要集中在两个方面内容，分别是加快制定住房发展规划以及对楼市调控不力的城市坚决问责。在住房发展规划方面，加快制定发展规划，坚决遏制炒房；在楼市调控方面，切实做好房地产市场调控工作，确保市场稳定。

02 银保监会：“以房养老保险”从试点扩至全国范围

8月8日，银保监会印发《中国银保监会关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》，决定即日起将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围开展。《通知》要求，保险机构要做好金融市场、房地产市场等综合研判；积极创新产品，丰富保障内容，拓展保障形式，有效满足社会养老需求，增加老年人养老选择。

03 住建部约谈海口等5市：严厉打击投机炒作，遏制房价上涨

8月17日住房城乡建设部约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责人。约谈强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持分类调控、因城施策、一城一策，完善和落实房地产调控措施，防范化解市场风险，促进建立房地产长效机制。约谈要求，严肃清处捂盘捂地、囤房炒房等问题，整顿规范市场秩序，严厉打击投机炒作，遏制房价上涨。

1.2一百个城市二手房挂牌均价为14935元/平米，环比上涨1.3%

2018年8月，一百个城市二手房挂牌均价为14935元/平米，环比上涨1.3%。分城市级别来看，一线城市二手房挂牌均价57406元/平米，是三四线城市挂牌均价的5.94倍。

从区域分布来看，区域二手房挂牌均价差距明显，东部二手房挂牌均价最高，均价20626元/平米，普遍为其他区域的2倍左右，中部二手房挂牌均价10036元/平米，西部二手房挂牌均价9822元/平米，东北二手房挂牌均价9425元/平米。

1.2 环比上涨城市近八成，二线城市下跌比例远大于三四线城市

100个城市的二手房挂牌均价中，环比上涨城市78个，环比下跌城市22个。分城市来看，一、二线城市下跌城市数量占比较大，三四线城市降价城市数量占比较小。

从各区域城市二手房挂牌均价涨降城市状况来看，东部及中部降价城市占比较大，西部及东北降价城市占比较小。

1.2 8月重点城市挂牌价涨跌分化明显，西安涨幅高达2.55%

2018年8月重点城市挂牌价层级分化较为明显：北京、上海位于第一梯队，挂牌价遥遥领先于其他城市，展现出一线城市强大的吸引力和高房价的支撑能力。天津、南京位于第二梯队，仅次于北京、上海，剩余城市位于第三梯队。11个重点城市中，有6个城市挂牌价上涨，5个城市挂牌价下跌；其中，西安涨幅最大位于2.55%，天津降幅最大为1.46%。

1.2 各城市挂牌量差异较大，一线城市及热点二线城市房源量较多

2018年8月重点城市挂牌量各异，上海挂牌量超过40万套，远超其他城市；其次为南京、重庆、北京、天津、济南，挂牌量均超10万套，高于其他城市；大连、西安、无锡挂牌房源量最少。可以看出，一线城市及热点二线城市由于二手房市场发展较为完善，因此挂牌房源量较多。

1.2 各城市挂牌房源面积段分布各异，90-140平占比均较大

从挂牌房源面积区间占比来看，各城市60-90平米、90-140平米占比差距不大，大部分城市90-140平米占比明显大于60-90平米，以改善型房源为主。60平以下户型普遍占比较少，在10%-20%之间，而天津、大连等城市60平米以下占比较其他城市较多。200平以上高端房源方面，北京、西安、无锡普遍大于其他城市。

1.2 套均降价方面，除北京外，其他城市降价金额差异较小

重点城市降价房源方面，北京降价房源的套均降价金额最高，平均每套房源降价高达15.38万元；其次，上海、重庆套均降价比例也较高，套均降价金额均在9万以上。套均降价金额在8万左右的城市最多，分别是天津、南京、济南、郑州、西安。无锡、大连、哈尔滨等二线城市套均降价金额最低，在5-6万之间。

2.1 城市政策

01 北京新规：房企不得限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款

8月19日，北京住房公积金管理中心联合多部门发布《关于进一步维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》。通知明确规定，房地产开发企业在办理《商品房预售许可证》时，要向北京市住房和城乡建设委员会提供不拒绝、不限制、不阻挠购房人使用住房公积金贷款的书面承诺，并在楼盘销售现场予以公示。

02 北京住建委继续12家中介机构：不得违规哄抬房租

8月24日，针对近期12345打击“黑中介”举报热线接到的投诉线索问题，市区两级住建、公安、工商等部门联合行动，集中约谈美澳、金华爱家等12家房地产经纪公司。约谈会明确要求房地产经纪公司安排专人第一时间联系投诉人，完成押金退款事宜，同时梳理在途的合同主动回访，满足客户合理需求。此外住建委特别强调，经纪公司不得违规哄抬房租价格。

03 北京10月起实施住宅装配式装修标准 将从公租房推广至商品房

近日，北京市发布第一份住宅装配式装修地方标准，其中《居住建筑室内装配式装修工程技术规程》将从10月1日起正式实施，将从公租房推广到普通商品房项目。装配式装修将能较好地克服插座少、管线难改、卫生间漏水等装修后遗症，同时有效缩短工时、用工量，以及降低返修率。

行业动态

01北京自如、相寓等十家中介承诺不抢占房源涨租金

8月19日，北京市房地产中介协会召集自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人进行座谈，参会企业明确承诺不涨租金，并且拿出手中全部存量房源投向市场，共计125725套。其中，自如8万间、相寓2万套、蛋壳公寓2万间、中天置地1500间、乐乎公寓1000套、小家联行1000间、魔方公寓900间、美丽屋775套、世杰佳园400间、润邦润家150间。

02北京首个集体土地租赁房项目开工 建筑规模2.88万平

8月24日，北京丰台区南苑乡成寿寺村集体土地租赁房项目正式开工建设，这是北京市首个实现开工的集体土地租赁房项目。该项目总占地面积约1.03公顷，地上规划总建筑规模约2.88万平方米，可提供租赁房源901套。该项目按照公寓进行设计，均为一居室的开间，面积25平方米，配有独立的厨房、卫生间，并配备沙发、床等家具，租客可拎包入住。

03 前七月北京商品房销售面积同比降近四成 住宅下降32.9%

8月27日，北京市统计局发布最新数据，今年1至7月，北京商品房销售面积为288.8万平方米，同比下降39.9%，其中住宅销售面积为210.5万平方米，同比下降32.9%。今年1至7月北京房地产开发企业项目到位资金为2808.1亿元，同比下降23.2%。其中，定金及预收款为869.5亿元，下降32.1%。

2.2 北京二手住宅市场热度不减，8月成交15036套，同比增长95%

8月份北京市二手住宅成交15036套，环比上涨1.42%，同比上涨94.97%，成交量维持在相对历史高位。大量共有产权房项目入市，一定程度上缓解了北京新房供不应求的局面，新房市场的好转带动二手房市场成交量小幅上涨。

据诸葛找房数据研究中心统计数据：自2010年以来，8月二手房成交套数仅次于2015年、2016年，处于历史同期较高水平，表明今年8月份市场情况发展较好。

2.3 8月份二手房挂牌价环比下跌0.21%，挂牌量小幅下跌

8月份北京市二手房挂牌价为64493元/平米，同比下跌6.38%，环比下跌0.21%，挂牌价小幅回落。随着市场成交量的不断上涨，优质挂牌房源被快速消耗，8月挂牌量小幅下降。

从单月挂牌价趋势来看，8月北京挂牌价整体呈现持平态势，但8月挂牌价波动较大，波动幅度近700元/㎡。

2.3 挂牌房源以刚需、改善型房源为主，2居室房源占比减小2个百分点

从二手房挂牌房源价格段区间分布来看，300-500万占比最多，高达31%，其次为500-800万房源，占比27%，两者占比近6成。相比上月，300-500万房源占比减小1个百分点，1500万以上房源扩大1个百分点。

二手房挂牌房源面积分布来看，90-140平占比最多，为31%，其次为60-90平，占比30%，二者占比超6成。相比上月，60-140平房源占比均减小1个百分点。

从二手房挂牌房源居室分布来看，2居占比最多，占比42%；其次为3居，占比29%，两者占比超7成。相比上月，2居室房源占比减小2个百分点，4居室、5居室及以上房源分别扩大1个百分点。

2.3 挂牌房源以刚需、改善型房源为主，市场置换需求旺盛

从北京各城区价格段区间分布来看，各城区价格段差异明显，300万以下低价房源占比城区明显小于郊区。500万以下房源占比除在西城、东城、海淀、朝阳低于50%，在其他区域占比均超过五成。300-1000万房源占据市场的60%以上，改善型人群需求较为活跃。

从北京各城区面积段区间分布来看，90平以下中小户型房源仍是市场主力，除昌平外占比均超40%。60平以下房源占比差异较大，60-90平房源占比均在20%-40%，而90-140平米房源占比在各区县达到20%-30%，意味着未来市场中改善或终极改善需求的普遍出现。

2.4 8月份二手房降价房源远高于涨价房源，降价房源量波动较大

从降价房源量上来看，8月份北京降价房源量波动大，单日降价房源量高达1193套，日均降价房源量在729套左右。

从涨价房源量上来看， 8月份北京除个别时间涨价房源量较高外，整体较为平稳，日均涨价房源量在99套左右。

2.4 朝阳降价房源高居榜首，8月累计降价房源量6541套

从各城区降价房源量来看，朝阳区降价房源量最多且遥遥领先于其他城区，8月份共有6541套降价房源，其次为海淀区，降价房源量为3034套。

2.4 降价房源以中小户型房源为主，2居室房源占比近5成

从二手房降价房源价格段区间分布来看，300-500万占比最多，高达35%，其次为500-800万房源，占比27%，两者占比超6成。

降价房源价格段分布

二手房降价房源面积分布来看， 60-90平占比最多，为36%，其次为90-140平，占比32%，二者占比近7成。

降价房源面积段分布

从二手房降价房源居室分布来看，2居占比最多，占比49%；其次为3居，占比28%，两者占比超7成。2居室刚需性房源降价出售意愿强，置换需求旺盛。

降价房源居室分布

2.4 涨价房源中高价房源占比较大，800万以上房源占比近3成

从二手房涨价房源价格段区间分布来看，300-500万占比最多，高达33%，其次为500-800万房源，占比28%，两者占比超6成。相比上月，800万以上涨价房源占比均有不同程度增加。

涨价房源价格段分布

二手房涨价房源面积分布来看， 60-90平占比最多，为34%，其次为90-140平，占比30%，二者占比超6成。

涨价房源面积段分布

从二手房挂牌房源居室分布来看，2居占比最多，占比46%；其次为3居，占比26%，两者占比超7成。

涨价房源居室分布

2.5 小区挂牌量排名TOP20

2.6 热点城区二手房市场分析

2.6 热点城区二手房市场分析：朝阳区

截止8月31日，朝阳区挂牌价为74005元/平米，8月下跌0.27%。其中降价房源量最多的小区是沿海赛洛城，降价房源量为64套。

2.6 热点城区二手房市场分析：西城区

截止8月31日，西城区挂牌价为106043元/平米，8月下跌0.30%。其中降价房源量最多的小区是荣丰2008，降价房源量为61套。

2.6 热点城区二手房市场分析：昌平区

截止8月31日，昌平区挂牌价为43192元/平米，8月下跌0.22%。其中降价房源量最多的小区是天通苑东一区，降价房源量为87套。

诸葛找房关于二手房均价计算模型调整说明

一、诸葛找房当前二手房均价计算模型运行情况

诸葛找房作为房地产独立第三方平台，自上线起即对外公布城市、商圈及小区均价，供用户参考使用。现有计算模型，采用了以城市/商圈/小区全部在售房源为样本基础，并结合大数据算法进行了重复房源聚合、虚假房源剔除，以此为基础进行计算。

基于先进的算法和数据处理能力，诸葛找房是目前业内唯一一家公布每日二手房均价的房地产互联网平台，为行业及用户了解房地产市场变化、作出合理决策提供了有益参考。

基于此均价模型的研究成果，也得到了新华社、人民网、中国证券报、华夏时报等一系列主流媒体的广泛报道。

二、二手房均价计算模型的改进要点

1、城市样本城区扩大

近年来由于房地产市场快速发展以及城市发展边界的外推，二手房市场在很多城市愈发活跃，特别是二三线城市，很多近郊区域也愈发活跃，以前的城市二手房均价计算中以主城区为主，在很多城市已经不足以反映二手房市场的整体状况。

有鉴于此，我们重新评估了城市的二手房市场活跃区域，在多数城市都扩大了样本区域的范围，将二手房市场活跃的近郊区域也纳入了计算样本，以更加准确的反映二手房市场价格情况。

2、样本选择考虑各个小区的结构性因素

由于二手房市场是纯个人市场化行为，在某一时点上挂牌上市的二手房房源具有较大的随机性，可能与本小区的房屋类型结构具有较大差异，比如居室方面，有的小区在售房源以一居室为主，但小区实际上具有大量的三居室房源，但由于三居室房源更受欢迎，置换比例低或交易速度快，如果只是单纯的依赖在售房源为样本计算小区/商圈/城市均价，可能会导致在实际计算时均价结果偏离实际情况。

居室结构差异只是一方面，产权性质、楼栋区位等都有可能会造成这种结构性的均价误差。

本次改进时，基于诸葛找房的海量数据基础以及大数据算法，我们在样本选择时充分考虑了各种结构性因素，优化了样本的选择和覆盖范围，以降低结构误差对实际计算结果的影响，更加准确真实的反映二手房市场情况。

基于以上考虑，诸葛找房重新优化了二手房均价计算模型，涉及城市均价、城区均价、商圈均价以及小区均价各层级，经过详细验证，有理由相信，新的均价计算模型更加贴近市场真实状况，也更能反映市场波动。

以新的均价计算模型为基础，我们重新计算了过去12个月的均价并同时在平台更新，以供使用参考。

诸葛找房

2018年8月3日

tzy80158600

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